Airbnb หรือเช่ารายเดือน — ปล่อยเช่าคอนโดแบบไหนคุ้มกว่าในปี 2569

ทำไมคำถามนี้สำคัญ

เจ้าของคอนโดในกรุงเทพหลายคนถามว่า "ปล่อยเช่าใน Airbnb ได้เงินเยอะกว่าจริงไหม?" คำตอบคือ "ได้เยอะกว่า แต่ไม่ใช่ทุกกรณี" — ต้องดูที่ net income หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด และความเสี่ยงทางกฎหมาย

เปรียบเทียบตัวเลขจริง — คอนโด 35 ตร.ม. ราคา 5 ล้านบาท

รายการ	Airbnb (รายวัน)	เช่ารายเดือน
ค่าเช่า	2,000 บาท/คืน	18,000 บาท/เดือน
Occupancy	65% (237 คืน/ปี)	95% (11.4 เดือน/ปี)
Revenue ต่อปี	474,000 บาท	205,200 บาท
ค่าทำความสะอาด	-71,100 (300×237)	-12,000 (ปีละ 1 ครั้ง)
ค่าแพลตฟอร์ม (3% Airbnb)	-14,220	0
ค่าน้ำ-ไฟ	-36,000	ผู้เช่าจ่าย
ค่าซ่อมบำรุง (furniture เปลี่ยนบ่อย)	-40,000	-10,000
ค่า supplies (สบู่, กระดาษ, ฯลฯ)	-24,000	0
ค่า agent/management (ถ้าจ้าง 20%)	-94,800	-20,520 (1 เดือน agent fee)
ค่าส่วนกลาง	-30,000	-30,000
ภาษีรายได้ (ประมาณ)	-35,000	-15,000
Net Income	128,880 บาท/ปี	117,680 บาท/ปี
Net Yield	2.6%	2.4%

สรุป: Revenue Airbnb สูงกว่า 2.3 เท่า แต่ net yield ต่างกันแค่ 0.2% — แลกกับเวลาและความเสี่ยง

กฎหมาย — ข้อสำคัญที่ห้ามลืม

เช่ารายวัน (Airbnb) — ผิดกฎหมายถ้าไม่มี Hotel License

• พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547: ที่พักที่ให้เช่ารายวันถือเป็น "โรงแรม" ต้องมีใบอนุญาต
• คอนโดส่วนใหญ่ ไม่มี Hotel License — ปล่อยเช่ารายวันจึงผิดกฎหมาย
• ค่าปรับ: สูงสุด 20,000 บาท + ปรับรายวัน 10,000 บาท
• นิติบุคคลสามารถฟ้องเจ้าของห้อง → ถูกบังคับหยุด

เช่ารายเดือน — ถูกกฎหมาย 100%

• สัญญาเช่า 1 เดือนขึ้นไป = ไม่ต้องมี Hotel License
• แจ้งภาษีเงินได้จากค่าเช่าปกติ
• ไม่ต้องขอใบอนุญาตพิเศษ

เมื่อไหร่ที่ Airbnb คุ้มกว่าจริง

• ✅ คอนโดอยู่ในทำเลท่องเที่ยว (เยาวราช, ข้าวสาร, ริเวอร์ไซด์)
• ✅ ห้องตกแต่งสวย + unique — ค่าเช่ารายคืน 3,000+ บาท
• ✅ Occupancy 75%+ ตลอดปี
• ✅ คุณจัดการเอง (ไม่จ้าง agent 20%)
• ✅ อาคารไม่ห้าม/นิติไม่เข้มงวด (ความเสี่ยงยังอยู่)

เมื่อไหร่ที่เช่ารายเดือนคุ้มกว่า

• ✅ คอนโดในทำเลอยู่อาศัย (ไม่ใช่ท่องเที่ยว)
• ✅ ต้องการ passive income จริงๆ — ไม่ต้องจัดการรายวัน
• ✅ นิติบุคคลห้ามเช่ารายวัน
• ✅ ไม่อยากเสี่ยงกฎหมาย
• ✅ ห้องเปล่า/ตกแต่งไม่มาก — ผู้เช่ารายเดือนเอาของมาเอง

ทางเลือกที่ 3 — เช่ารายสัปดาห์ / Serviced Apartment

สัญญาเช่า 7-29 วัน อยู่ในพื้นที่สีเทา — บางคนใช้สัญญาเช่า 30 วันแต่ให้ checkout ก่อน เป็น "loophole" ที่ยังใช้กันแต่ไม่ชัดเจนว่าจะโดนลงโทษหรือไม่ในอนาคต

เคล็ดลับเพิ่ม Yield — ทั้ง 2 แบบ

Airbnb

• ตกแต่งแบบ "Instagrammable" — เพิ่มค่าเช่า 30-50%
• ถ่ายรูปมืออาชีพ — listing ดี = booking เพิ่ม 40%
• ราคา dynamic pricing ตามฤดูกาล
• ตอบกลับ guest ภายใน 1 ชม. — อันดับขึ้น

เช่ารายเดือน

• ตกแต่ง fully-furnished — ค่าเช่าเพิ่ม 20-40%
• ลง listing ใน Hipflat, DDProperty, MyProperty
• ตั้งราคาตลาด — อย่าตั้งสูงกว่าตลาด >10%
• ดูแลผู้เช่าดี — ผู้เช่าต่อสัญญา = ลด vacancy

สรุป — ควรเลือกแบบไหน?

เงื่อนไข	เลือก
ต้องการ passive income จริงๆ	🏠 เช่ารายเดือน
คอนโดในทำเลท่องเที่ยว	🏨 Airbnb (ถ้าถูกกฎหมาย)
ไม่อยากเสี่ยงกฎหมาย	🏠 เช่ารายเดือน
มีเวลาจัดการ host	🏨 Airbnb
ห้องตกแต่งสวยมาก	🏨 Airbnb
ห้องเปล่า/ไม่ค่อยตกแต่ง	🏠 เช่ารายเดือน

ต้องการช่วยหาผู้เช่าให้คอนโดของคุณ? ติดต่อ MyProperty ช่วยหาผู้เช่าคุณภาพ ประเมินค่าเช่าตลาดให้ฟรี

บทความที่เกี่ยวข้อง: ซื้อคอนโดสุขุมวิท | ภาษีที่ดิน 2569