เจ้าของห้องมือใหม่จำนวนมากรู้สึกโล่งใจเมื่อมีคนติดต่อขอเช่า และรีบตกลงเพราะกลัวห้องว่าง แต่ความเสียหายจากผู้เช่าที่ไม่เหมาะสมมักมากกว่าการปล่อยห้องว่างอีกหนึ่งเดือนหลายเท่า ทั้งค่าเช่าที่ค้าง ค่าซ่อมห้อง ค่าเสียเวลาในการติดตาม และในกรณีร้ายแรงคือกระบวนการทางกฎหมายที่ใช้เวลานาน การคัดกรองผู้เช่าอย่างเป็นระบบไม่ใช่การเลือกปฏิบัติหรือการไม่ไว้ใจผู้อื่น แต่เป็นการบริหารความเสี่ยงที่เจ้าของทรัพย์มืออาชีพทำเป็นมาตรฐาน
หลักที่ใช้กันทั่วไปคือค่าเช่ารวมค่าใช้จ่ายประจำไม่ควรเกินราวหนึ่งในสามของรายได้ต่อเดือนของผู้เช่า ผู้เช่าที่ค่าเช่ากินรายได้เกินครึ่งมีความเสี่ยงสูงที่จะเริ่มจ่ายช้าเมื่อมีค่าใช้จ่ายไม่คาดคิด สำหรับผู้เช่าที่บริษัทเป็นผู้จ่ายค่าเช่า ให้ทำสัญญากับบริษัทโดยตรงหรือขอหนังสือรับรองจากบริษัท ซึ่งลดความเสี่ยงได้มาก ส่วนนักศึกษา ควรให้ผู้ปกครองลงนามเป็นผู้ค้ำประกัน
| สัญญาณ | ความเสี่ยงที่อาจตามมา |
|---|---|
| รีบร้อนผิดปกติ ขอเข้าอยู่ทันทีโดยไม่ดูรายละเอียด | อาจกำลังหนีปัญหาจากที่เดิม |
| เสนอจ่ายเงินสดล่วงหน้าหลายเดือนแลกกับไม่ทำสัญญาหรือไม่ให้ข้อมูล | อาจใช้ห้องทำกิจกรรมผิดกฎหมาย |
| ไม่ยอมแสดงเอกสารตัวตนหรือหลักฐานรายได้ | ตรวจสอบหรือติดตามไม่ได้เมื่อเกิดปัญหา |
| จำนวนผู้อยู่อาศัยเปลี่ยนไปมา หรือมากเกินขนาดห้อง | ห้องทรุดโทรมเร็ว ขัดกฎอาคาร |
| ขอเปลี่ยนชื่อผู้เช่าในสัญญาเป็นคนที่ไม่ได้มาดูห้อง | ผู้อยู่จริงไม่ใช่ผู้รับผิดชอบตามสัญญา |
| ต่อรองให้ตัดข้อสัญญาเรื่องการซ่อมแซมหรือการตรวจห้อง | ข้อพิพาทเมื่อย้ายออก |
การคัดกรองควรใช้เกณฑ์เดียวกันกับผู้สมัครทุกคน คือความสามารถในการจ่าย ประวัติการเช่า และความเหมาะสมกับเงื่อนไขของห้อง ไม่ควรปฏิเสธด้วยเหตุผลเรื่องเชื้อชาติ ศาสนา หรือลักษณะส่วนบุคคลที่ไม่เกี่ยวกับความสามารถในการเป็นผู้เช่าที่ดี ส่วนเรื่องข้อมูลส่วนบุคคล ควรเก็บสำเนาเอกสารเท่าที่จำเป็น เขียนกำกับการใช้งานบนสำเนา เก็บรักษาอย่างปลอดภัย และทำลายเอกสารของผู้ที่ไม่ได้เช่าเมื่อไม่จำเป็นต้องใช้แล้ว ตามหลักกฎหมายคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล
ธรรมเนียมทั่วไปในตลาดคอนโดกรุงเทพคือเก็บเงินประกันสองเดือนและค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน ซึ่งช่วยบรรเทาความเสียหายได้ระดับหนึ่ง แต่ไม่ได้แทนที่การคัดกรอง เงินประกันสองเดือนจะหมดอย่างรวดเร็วถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่าหลายเดือนแล้วทิ้งห้องไว้ในสภาพเสียหาย นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยจำนวนมากพอที่จะเข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา ต้องปฏิบัติตามประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องเงินประกันและการคืนเงินด้วย
ควรตรวจซ้ำเสมอ เอเจนต์ที่ดีจะคัดกรองเบื้องต้นให้ แต่แรงจูงใจของเอเจนต์คือปิดดีลให้เร็ว ขอให้ส่งเอกสารผู้เช่ามาให้ตรวจก่อนตกลง และคุยกับผู้เช่าโดยตรงอย่างน้อยหนึ่งครั้ง
รับได้ถ้าหลักฐานรายได้อื่นชัดเจน เช่น รายการเดินบัญชีย้อนหลังหกเดือนที่มีเงินเข้าสม่ำเสมอ หรือเสนอให้จ่ายเงินประกันเพิ่มขึ้นเล็กน้อยหรือมีผู้ค้ำประกัน
ขึ้นกับกฎอาคารเป็นอันดับแรก ถ้าอาคารอนุญาต ผู้เช่าที่มีสัตว์เลี้ยงมักอยู่นานกว่าเพราะหาห้องใหม่ยาก แต่ควรกำหนดเงื่อนไขในสัญญาเรื่องความเสียหายและการทำความสะอาดเมื่อย้ายออก
ผู้เช่าที่ดีหนึ่งคนสร้างรายได้สม่ำเสมอหลายปีโดยแทบไม่ต้องดูแล ส่วนผู้เช่าผิดคนอาจทำให้เสียทั้งเงินและเวลา การคัดกรองที่เป็นระบบ ได้แก่ ตรวจตัวตน ตรวจรายได้ สอบถามประวัติ และบันทึกสภาพห้อง ใช้เวลาเพิ่มเพียงไม่กี่วันแต่ป้องกันปัญหาได้เกือบทั้งหมด อ่านคู่มือเจ้าของห้องเช่าเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จบางรายต้องเจอกำหนดเสร็จที่เลื่อน ห้องเล็กกว่าสัญญา หรือส่วนกลางที่เปลี่ยนไป มาดูว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ สคบ. ควบคุมคุ้มครองอะไร เมื่อไหร่บอกเลิกและขอเงินคืนได้ การรวบรวมหลักฐาน การร้องเรียน สคบ. คดีผู้บริโภคและคดีแบบกลุ่ม และสิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อเพื่อลดความเสี่ยง
เคล็ดลับเมื่อพอร์ตห้องเช่าโตขึ้น เจ้าของมักสงสัยว่าตั้งบริษัทจะประหยัดภาษีไหม มาเปรียบเทียบการเสียภาษีค่าเช่าแบบบุคคลกับบริษัท ต้นทุนการโอนทรัพย์เดิมเข้าบริษัท ภาระด้านบัญชี การส่งต่อผ่านหุ้น และทำไมโครงสร้างนอมินีสำหรับชาวต่างชาติจึงผิดกฎหมายและอันตราย
เคล็ดลับทุกเดือนที่ห้องว่างคือการเสียค่าเช่าเต็มเดือน บวกค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น มาดูวิธีวิเคราะห์สาเหตุอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ราคาเทียบห้องคู่แข่งจริง รูปและข้อความประกาศ ช่องทางและเอเจนต์ จังหวะเวลา สภาพห้องและเงื่อนไขการเช่า ไปจนถึงการปรับปรุงเร็ว ๆ ที่ทำให้ประกาศขยับ โดยไม่ต้องลดค่าเช่าแบบไม่มีหลักการ
