ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ — การแจ้ง ตม.30 การตรวจวีซ่าและเอกสาร สัญญาสองภาษา และการเช่าผ่านบริษัท

ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพ ทั้งพนักงานบริษัทข้ามชาติ ครู ผู้ประกอบการ และผู้เกษียณ เป็นกลุ่มผู้เช่าที่เจ้าของห้องในย่านสุขุมวิท สาทร หรือย่านที่มีชุมชนต่างชาติต้องการ เพราะมักทำสัญญาระยะยาว ดูแลห้องดี และหลายรายมีบริษัทเป็นผู้จ่ายค่าเช่า แต่การปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติมีหน้าที่ตามกฎหมายที่เจ้าของห้องคนไทยจำนวนไม่น้อยไม่รู้ โดยเฉพาะการแจ้งที่พักของคนต่างด้าว ซึ่งถ้าละเลยอาจมีโทษปรับ และอาจทำให้ผู้เช่ามีปัญหาในการต่ออายุวีซ่า

ตม.30 คืออะไร ใครต้องแจ้ง

ตามกฎหมายคนเข้าเมือง เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ที่คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย ต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพัก แบบที่ใช้เรียกกันทั่วไปว่า ตม.30 ในกรณีห้องเช่า ผู้มีหน้าที่แจ้งคือเจ้าของห้องหรือผู้ครอบครองที่ให้เช่า ไม่ใช่ผู้เช่า การไม่แจ้งตามกำหนดมีโทษปรับ

ปัจจุบันสามารถลงทะเบียนและแจ้งผ่านระบบออนไลน์หรือแอปพลิเคชันของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้ หลังแจ้งแล้วจะได้หลักฐานการแจ้ง ซึ่งผู้เช่ามักต้องใช้ประกอบการต่ออายุการอยู่ในราชอาณาจักร ควรส่งสำเนาให้ผู้เช่าเก็บไว้ทุกครั้ง นอกจากการเข้าพักครั้งแรกแล้ว ในบางกรณี เช่น ผู้เช่าเดินทางออกนอกประเทศแล้วกลับเข้ามาพัก อาจต้องแจ้งใหม่ตามแนวปฏิบัติของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ ควรสอบถามให้ชัดเจน

เอกสารที่ต้องตรวจก่อนทำสัญญา

1. หนังสือเดินทาง — ตรวจชื่อ รูป และอายุของหนังสือเดินทาง
2. วีซ่าและระยะเวลาอนุญาตให้อยู่ — ดูประเภทวีซ่าและวันที่ครบกำหนดอยู่ในประเทศ ถ้าระยะอนุญาตสั้นกว่าสัญญาเช่า ให้ถามแผนการต่ออายุ
3. ใบอนุญาตทำงานหรือหนังสือรับรองจากนายจ้าง — สำหรับผู้เช่าที่ทำงานในไทย ช่วยยืนยันรายได้และความมั่นคง
4. ข้อมูลติดต่อฉุกเฉิน — ทั้งในไทยและต่างประเทศ รวมถึงบริษัทที่ทำงาน
5. บัตรเข้าเมืองหรือตราประทับล่าสุด — ใช้ประกอบการแจ้ง ตม.30

สัญญาเช่าสองภาษา

สัญญาเช่าสำหรับผู้เช่าต่างชาติควรทำเป็นสองภาษา ไทยและอังกฤษ และระบุให้ชัดว่าหากมีความขัดแย้งในการตีความ ให้ถือฉบับภาษาใดเป็นหลัก สาระที่ควรมีให้ครบ ได้แก่ ค่าเช่าและวันชำระ ช่องทางการชำระเงิน เงินประกันและเงื่อนไขการคืน ระยะสัญญาและการต่ออายุ ข้อบอกเลิกก่อนกำหนด เช่น กรณีผู้เช่าถูกย้ายงานกลับประเทศ ซึ่งพบบ่อยกับผู้เช่ากลุ่มนี้ ความรับผิดชอบค่าน้ำค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต รายการเฟอร์นิเจอร์และสภาพห้อง และหน้าที่การแจ้งที่พักของคนต่างด้าว

ผู้เช่าเป็นบริษัท

ประเด็น	สิ่งที่เจ้าของควรรู้
คู่สัญญา	บริษัทเป็นผู้เช่า พนักงานเป็นผู้อยู่อาศัย ระบุทั้งสองฝ่ายในสัญญา
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	บริษัทหักภาษี 5% จากค่าเช่าและออกหนังสือรับรองให้เจ้าของ นำไปเครดิตภาษีตอนยื่นแบบได้
เอกสารที่บริษัทขอ	สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด บัตรประชาชนเจ้าของ ใบเสร็จรับเงินในนามบริษัท
ข้อดี	ความเสี่ยงค้างค่าเช่าต่ำ สัญญามักยาวและชัดเจน
ข้อควรระวัง	เงื่อนไขบอกเลิกเมื่อพนักงานย้ายงาน และกระบวนการอนุมัติจ่ายที่อาจใช้เวลา

มาตรฐานบริการที่ทำให้ผู้เช่าต่างชาติต่อสัญญา

ผู้เช่าต่างชาติจำนวนมากคาดหวังการสื่อสารที่รวดเร็วและชัดเจน การแก้ปัญหาแอร์เสียหรือน้ำรั่วภายในเวลาที่สมเหตุสมผล ห้องที่สะอาดพร้อมอยู่ในวันย้ายเข้า และการคืนเงินประกันอย่างโปร่งใส การมีช่างประจำที่ไว้ใจได้และการตอบข้อความด้วยภาษาอังกฤษพื้นฐาน ช่วยลดความขัดแย้งได้มาก ผู้เช่าที่พอใจมักต่อสัญญาและแนะนำเพื่อนร่วมงานต่อ ซึ่งลดช่วงห้องว่างได้อย่างมีนัยสำคัญ

คำถามที่พบบ่อย

ถ้าไม่ได้แจ้ง ตม.30 จะเกิดอะไรขึ้น?

ผู้มีหน้าที่แจ้งอาจถูกปรับตามกฎหมาย และผู้เช่าอาจเจอปัญหาเมื่อไปต่ออายุการอยู่ในราชอาณาจักร เพราะเจ้าหน้าที่อาจขอดูหลักฐานการแจ้งที่พัก ควรแจ้งให้ตรงเวลาทุกครั้ง

รับค่าเช่าเป็นเงินตราต่างประเทศได้ไหม?

โดยทั่วไปควรกำหนดค่าเช่าเป็นเงินบาทและรับผ่านบัญชีธนาคารในไทย เพื่อความชัดเจนทั้งเรื่องภาษีและการบันทึกบัญชี และหลีกเลี่ยงความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน

คอนโดที่นิติบุคคลช่วยแจ้ง ตม.30 ให้ เจ้าของยังต้องทำอะไรไหม?

บางอาคารมีบริการช่วยแจ้ง แต่หน้าที่ตามกฎหมายยังอยู่กับเจ้าของหรือผู้ครอบครอง ควรตรวจสอบว่ามีการแจ้งจริงและขอหลักฐานเก็บไว้

สรุป

ผู้เช่าชาวต่างชาติเป็นกลุ่มที่ให้ผลตอบแทนดีและมักอยู่ยาว เมื่อเจ้าของห้องทำหน้าที่ครบ แจ้ง ตม.30 ให้ตรงเวลา ตรวจเอกสารวีซ่า ทำสัญญาสองภาษาที่ชัดเจน และให้บริการที่รวดเร็ว อ่านคู่มือเจ้าของห้องเช่าและเรื่องภาษีค่าเช่าเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty