ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือหนีหาย ทำอย่างไรให้ถูกกฎหมาย — ขั้นตอนบอกกล่าว บอกเลิกสัญญา ฟ้องขับไล่ และสิ่งที่เจ้าของห้ามทำเด็ดขาด

สำหรับเจ้าของห้องเช่า ไม่มีอะไรน่าหงุดหงิดเท่าผู้เช่าที่ค้างค่าเช่าหลายเดือนแต่ยังอยู่ในห้อง หรือหายตัวไปโดยทิ้งของไว้เต็มห้อง ความรู้สึกแรกคืออยากจัดการให้จบด้วยตัวเอง ตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ ขนของไปไว้ข้างนอก แต่กฎหมายไทยไม่ได้ให้อำนาจผู้ให้เช่าทำเช่นนั้นเอง และการลงมือเองอาจทำให้เจ้าของจากผู้เสียหายกลายเป็นผู้ถูกฟ้อง บทความนี้จะอธิบายขั้นตอนที่ถูกต้อง เพื่อให้ได้ห้องคืนและได้เงินคืนมากที่สุดโดยไม่เพิ่มปัญหา

สิ่งที่ห้ามทำ แม้ผู้เช่าจะผิดก่อน

การตัดน้ำตัดไฟเพื่อกดดัน การเปลี่ยนกุญแจหรือปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้องในขณะที่ผู้เช่ายังครอบครองห้องอยู่ การเข้าไปในห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต และการขนย้ายหรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่า ล้วนมีความเสี่ยงทางกฎหมาย อาจเข้าข่ายความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์ หรือความผิดอื่น และผู้เช่าอาจฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ แม้ในสัญญาจะเขียนให้สิทธิผู้ให้เช่าทำได้ก็ตาม ข้อสัญญาลักษณะนี้อาจไม่มีผลบังคับ โดยเฉพาะผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งมีข้อห้ามชัดเจนเรื่องข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

ขั้นตอนตามกฎหมาย

1. ติดต่อพูดคุยก่อน — โทรหรือส่งข้อความสอบถามสาเหตุ หลายกรณีผู้เช่ามีปัญหาชั่วคราว การตกลงผ่อนชำระค่าเช่าค้างอาจดีกว่าการเสียเวลาหาผู้เช่าใหม่
2. ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระ — สำหรับค่าเช่าที่ชำระเป็นรายเดือน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ผู้ให้เช่าบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันก่อน ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังที่อยู่ตามสัญญาและที่ห้องเช่า เก็บหลักฐานไว้
3. บอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือ — เมื่อพ้นกำหนดแล้วผู้เช่ายังไม่ชำระ ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้ส่งมอบห้องคืนภายในเวลาที่กำหนด
4. เจรจาให้ย้ายออกโดยสมัครใจ — ในทางปฏิบัติ นี่มักเป็นทางที่เร็วและถูกที่สุด เช่น ยอมลดหนี้บางส่วนแลกกับการย้ายออกภายในวันที่กำหนด ทำบันทึกข้อตกลงที่ผู้เช่าลงนาม และตรวจรับห้องพร้อมพยาน
5. ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าค้าง — ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมออก ยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอให้ขับไล่ เรียกค่าเช่าค้าง และค่าเสียหายจนกว่าจะย้ายออก ศาลจะมีคำพิพากษาและออกคำบังคับ
6. บังคับคดี — ถ้าผู้เช่ายังไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการตามขั้นตอน ซึ่งเป็นวิธีเดียวที่ถูกต้องในการนำผู้เช่าและทรัพย์สินออกจากห้องโดยไม่สมัครใจ

ผู้เช่าหนีหายไป ทิ้งของไว้

กรณีที่ผู้เช่าหายตัวไปและติดต่อไม่ได้ เจ้าของมักอยากเข้าไปเก็บห้องทันที แต่ควรทำอย่างระมัดระวัง เริ่มจากพยายามติดต่อผู้เช่าและผู้ค้ำประกันหรือผู้ติดต่อฉุกเฉินตามสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังที่อยู่ที่ระบุไว้ ถ้าจำเป็นต้องเข้าห้อง เช่นมีกลิ่นหรือน้ำรั่ว ให้มีพยาน เช่น เจ้าหน้าที่นิติบุคคลหรือเจ้าหน้าที่ตำรวจร่วมด้วย ถ่ายวิดีโอสภาพห้องและทำบัญชีทรัพย์สินที่เหลือ เก็บรักษาทรัพย์สินไว้ในที่ปลอดภัยระยะหนึ่ง และแจ้งให้ผู้เช่ามารับคืน ไม่ควรทิ้งหรือขายทรัพย์สินของผู้เช่าทันที ในกรณีที่ไม่แน่ใจ การปรึกษาทนายความก่อนลงมือช่วยลดความเสี่ยงได้มาก

เงินประกันช่วยได้แค่ไหน

เงินประกันการเช่าที่เก็บไว้สามารถนำมาหักค่าเช่าค้าง ค่าน้ำค่าไฟค้าง และค่าซ่อมความเสียหายที่เกินการใช้งานตามปกติได้ตามที่ตกลงในสัญญา ส่วนที่เหลือต้องคืนผู้เช่า แต่ถ้าค่าเช่าค้างหลายเดือน เงินประกันสองเดือนมักไม่พอ ส่วนที่ขาดต้องเรียกร้องผ่านการเจรจาหรือการฟ้องคดี ซึ่งในหลายกรณีต้นทุนการติดตามอาจสูงกว่ายอดเงินที่ได้คืน

ไทม์ไลน์และต้นทุนโดยประมาณ

ทางเลือก	เวลาที่ใช้โดยประมาณ	ต้นทุน
เจรจาให้ย้ายออกโดยสมัครใจ	ไม่กี่วันถึงไม่กี่สัปดาห์	อาจต้องยอมลดหนี้บางส่วน
บอกกล่าว–บอกเลิกสัญญาแล้วผู้เช่าย้ายออกเอง	ประมาณหนึ่งเดือน	ค่าส่งเอกสาร ค่าเช่าที่ขาดหาย
ฟ้องขับไล่จนถึงบังคับคดี	หลายเดือน ขึ้นกับคดีและการต่อสู้คดี	ค่าทนายความ ค่าเช่าที่ขาดหายระหว่างคดี

ป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำ

บทเรียนที่ดีที่สุดคือการคัดกรองผู้เช่าตั้งแต่ต้น ตรวจรายได้และประวัติการเช่า ทำสัญญาที่ระบุวันชำระค่าเช่า ค่าปรับการชำระล่าช้าในอัตราที่เป็นธรรม ผู้ค้ำประกันหรือผู้ติดต่อฉุกเฉิน และขั้นตอนการบอกเลิกอย่างชัดเจน รับค่าเช่าผ่านการโอนเงินเข้าบัญชีเพื่อมีหลักฐาน และติดตามทันทีที่ผู้เช่าเริ่มจ่ายช้า เพราะปัญหาที่ปล่อยไว้หลายเดือนแก้ยากกว่ามาก

คำถามที่พบบ่อย

ใส่ในสัญญาว่าค้างเกินกำหนดเจ้าของล็อกห้องได้ ใช้ได้ไหม?

มีความเสี่ยงสูงว่าข้อสัญญาลักษณะนี้จะไม่มีผลบังคับ และการลงมือตามข้อสัญญานั้นอาจยังเป็นความผิด ทางที่ปลอดภัยคือบอกเลิกสัญญาตามขั้นตอนและใช้กระบวนการศาลเมื่อจำเป็น

ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างคุ้มไหม ถ้ายอดไม่มาก?

ขึ้นกับยอดหนี้และความสามารถในการชำระของผู้เช่า ถ้ายอดไม่มากและผู้เช่าไม่มีทรัพย์ให้บังคับคดี การเจรจาผ่อนชำระหรือการตัดหนี้แลกกับการย้ายออกอาจคุ้มกว่าในทางปฏิบัติ

คอนโดที่ปล่อยเช่า นิติบุคคลช่วยอะไรได้บ้าง?

นิติบุคคลช่วยเป็นพยาน ให้ข้อมูลกล้องวงจรปิดการเข้าออก และควบคุมการขนย้ายของออกจากอาคารได้ แต่ไม่มีอำนาจขับไล่ผู้เช่าแทนเจ้าของห้อง

สรุป

เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า ความอดทนต่อขั้นตอนทางกฎหมายคือการป้องกันตัวเองที่ดีที่สุด บอกกล่าวและบอกเลิกเป็นหนังสือ เจรจาให้ย้ายออกโดยสมัครใจเมื่อทำได้ และใช้ศาลเมื่อจำเป็น อย่าลงมือเองด้วยการตัดน้ำไฟหรือขนของ อ่านวิธีคัดกรองผู้เช่าและคู่มือเจ้าของห้องเช่าเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty