ภาษีเงินได้จากค่าเช่าบ้าน-คอนโด — เงินได้ 40(5) หักเหมา 30% และยื่น ภ.ง.ด.94 กับ ภ.ง.ด.90 ให้ถูกตั้งแต่ครั้งแรก

เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าจำนวนมากเข้าใจว่าภาษีเป็นเรื่องของนักลงทุนรายใหญ่ หรือคิดว่าถ้าไม่มีใครหักภาษีไว้ก็ไม่จำเป็นต้องยื่น ความจริงคือค่าเช่าทุกบาทเป็นเงินได้พึงประเมินที่ต้องนำมายื่นแบบ ไม่ว่าจะมีห้องปล่อยเช่าห้องเดียวหรือสิบห้อง และในยุคที่กรมสรรพากรเชื่อมข้อมูลธุรกรรมทางการเงินได้มากขึ้น การโอนค่าเช่าเข้าบัญชีทุกเดือนคือร่องรอยที่ตรวจสอบย้อนหลังได้ ข่าวดีคือภาษีค่าเช่าสำหรับบุคคลธรรมดาเข้าใจไม่ยาก และถ้ายื่นถูกวิธี ภาระภาษีจริงมักต่ำกว่าที่หลายคนกังวล

ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภทไหน

ตามประมวลรัษฎากร เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินจัดอยู่ในมาตรา 40(5) ครอบคลุมค่าเช่าบ้าน คอนโด อาคาร ที่ดิน รวมถึงเงินที่ได้จากการผิดสัญญาเช่าซื้อหรือผิดสัญญาซื้อขายเงินผ่อน สิ่งที่ต้องนำมาคำนวณคือ "ค่าเช่าที่ได้รับจริงในปีภาษี" (เกณฑ์เงินสด) ไม่ใช่ค่าเช่าตามสัญญา ถ้าผู้เช่าค้างจ่ายสองเดือน สองเดือนนั้นยังไม่ต้องนับจนกว่าจะได้รับเงิน

คำถามที่พบบ่อยคือ เงินประกันการเช่าต้องนับเป็นเงินได้ไหม หลักคือเงินประกันที่ต้องคืนผู้เช่าเมื่อสิ้นสัญญายังไม่ใช่เงินได้ แต่ถ้าวันสิ้นสัญญาริบเงินประกันไว้บางส่วนหรือทั้งหมด เช่นหักเป็นค่าเช่าค้างหรือค่าเสียหาย ส่วนที่ริบไว้จะกลายเป็นเงินได้ในปีที่ริบ ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าที่รับมาแล้ว ถือเป็นเงินได้ในปีที่ได้รับ

หักค่าใช้จ่าย: เหมา 30% หรือตามจริง

กฎหมายให้เลือกหักค่าใช้จ่ายได้สองแบบ แบบแรกคือหักเหมาตามอัตราที่กำหนดสำหรับทรัพย์แต่ละประเภท แบบที่สองคือหักตามจริงตามความจำเป็นและสมควร ซึ่งต้องมีหลักฐานครบถ้วน

ประเภททรัพย์ที่ให้เช่า	อัตราหักเหมา
บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง แพ (รวมคอนโด)	30%
ที่ดินที่ใช้ในการเกษตรกรรม	20%
ที่ดินที่มิได้ใช้ในการเกษตรกรรม	15%
ยานพาหนะ	30%
ทรัพย์สินอื่น ๆ	10%

สำหรับคนส่วนใหญ่ การหักเหมา 30% สะดวกและคุ้มกว่า เพราะค่าใช้จ่ายจริงที่ยอมรับได้ เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเสื่อมราคาเฟอร์นิเจอร์ ต้องมีใบเสร็จและต้องเกี่ยวกับการหารายได้จริง ประเด็นที่คนเข้าใจผิดบ่อยคือ "เงินต้นที่ผ่อนบ้าน" ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย และดอกเบี้ยเงินกู้จะหักได้เมื่อเลือกหักตามจริงและพิสูจน์ได้ว่าเกี่ยวข้องกับการหาเงินได้นั้น ซึ่งทำให้กระบวนการยุ่งยากขึ้นมาก การหักตามจริงจะคุ้มเฉพาะกรณีที่มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า 30% ของค่าเช่าอย่างชัดเจนและเก็บเอกสารได้เป็นระบบ

ยื่นแบบสองรอบ: กลางปีและปลายปี

เงินได้ประเภท 40(5) เป็นหนึ่งในเงินได้ที่ต้องยื่นภาษีครึ่งปีด้วย ขั้นตอนมีดังนี้

1. ยื่น ภ.ง.ด.94 สำหรับค่าเช่าเดือนมกราคม–มิถุนายน — ยื่นภายในเดือนกันยายนของปีเดียวกัน (ยื่นออนไลน์มักได้ขยายเวลาเพิ่ม) คำนวณภาษีจากค่าเช่าครึ่งปีหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนบางรายการตามที่แบบกำหนด
2. ยื่น ภ.ง.ด.90 สำหรับเงินได้ทั้งปี — ยื่นภายในสิ้นเดือนมีนาคมของปีถัดไป รวมค่าเช่าทั้งปีเข้ากับเงินได้ประเภทอื่น เช่น เงินเดือน แล้วคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า
3. นำภาษีที่จ่ายไปแล้วมาเครดิต — ทั้งภาษีที่ชำระตอน ภ.ง.ด.94 และภาษีที่ผู้เช่าหัก ณ ที่จ่ายไว้ นำมาหักออกจากภาษีที่ต้องชำระทั้งปี ถ้าจ่ายเกินจะได้รับคืน
4. เก็บหลักฐานไว้อย่างน้อยห้าปี — สัญญาเช่า หลักฐานการรับเงิน หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย และใบเสร็จค่าใช้จ่ายถ้าหักตามจริง

ผู้เช่าเป็นบริษัท: หัก ณ ที่จ่าย 5% แล้วจบหรือยัง

เมื่อผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เช่นบริษัทเช่าห้องให้พนักงานต่างชาติอยู่ บริษัทมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากค่าเช่าและออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ เจ้าของห้องจะได้รับเงิน 95% ของค่าเช่า แต่ภาษีที่ถูกหักนี้เป็นเพียงการ "จ่ายล่วงหน้า" ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย เจ้าของยังต้องนำค่าเช่าเต็ม 100% มายื่นแบบ แล้วนำ 5% ที่ถูกหักไปหักออกจากภาษีที่ต้องจ่าย บางรายที่เงินได้รวมไม่สูงอาจได้ภาษีคืนด้วยซ้ำ อย่าลืมขอหนังสือรับรองการหักภาษีจากผู้เช่าทุกปี

ตัวอย่างคำนวณ

คุณเอเป็นพนักงานบริษัท เงินเดือนปีละ 600,000 บาท มีคอนโดปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท ทั้งปีได้ค่าเช่า 180,000 บาท เลือกหักเหมา 30% เท่ากับ 54,000 บาท เงินได้สุทธิจากค่าเช่าคือ 126,000 บาท เมื่อนำไปรวมกับเงินเดือนแล้วหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนตามสิทธิ ค่าเช่าส่วนนี้จะไปเพิ่มฐานภาษีในขั้นอัตราที่คุณเออยู่ ถ้าเงินได้สุทธิรวมของคุณเออยู่ในขั้น 10% ภาษีที่เพิ่มขึ้นจากค่าเช่าจะประมาณ 12,600 บาทต่อปี หรือราว 7% ของค่าเช่าที่ได้รับ ตัวเลขนี้คือเหตุผลที่การวางแผนภาษีควรรวมอยู่ในการคำนวณผลตอบแทนสุทธิตั้งแต่ก่อนซื้อห้อง

คำถามที่พบบ่อย

ปล่อยเช่าห้องเดียว รายได้ไม่สูง ต้องยื่นไหม?

ต้องยื่น ภาระการยื่นแบบกับภาระการเสียภาษีเป็นคนละเรื่อง แม้คำนวณแล้วอาจไม่มีภาษีต้องจ่ายเพราะเงินได้รวมไม่ถึงเกณฑ์ แต่เมื่อมีเงินได้ถึงเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดก็ต้องยื่นแบบแสดงรายการ

ปล่อยเช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์มต่างจากเช่ารายเดือนไหม?

ในทางภาษีและกฎหมายต่างกันพอสมควร การให้เช่าห้องพักรายวันอาจถูกมองว่าเป็นการประกอบธุรกิจที่พักและมีประเด็นด้านกฎหมายโรงแรมตามมา ควรศึกษาเพิ่มเติมเฉพาะกรณี ก่อนเลือกโมเดลนี้

ถือคอนโดร่วมกับคู่สมรส ยื่นอย่างไร?

เงินได้ค่าเช่าที่เกิดจากสินสมรส สามีภริยาสามารถแยกยื่นได้คนละครึ่ง หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งยื่นรวม เลือกแบบที่ทำให้ภาษีรวมของครอบครัวต่ำที่สุด

สรุป

ภาษีค่าเช่าไม่ใช่เรื่องน่ากลัวถ้าเข้าใจโครงสร้าง ค่าเช่าเป็นเงินได้ 40(5) หักเหมาได้ 30% ยื่นกลางปีด้วย ภ.ง.ด.94 และปลายปีด้วย ภ.ง.ด.90 ภาษีที่ผู้เช่าหักไว้นำมาเครดิตได้ทั้งหมด การทำให้ถูกต้องตั้งแต่ต้นช่วยให้ไม่ต้องกังวลเรื่องการตรวจย้อนหลัง และทำให้รู้ผลตอบแทนสุทธิจริงของทรัพย์ที่ถืออยู่ อ่านบทความสำหรับเจ้าของห้องเช่าเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty หรือดูคอนโดสำหรับลงทุนได้ที่ ประกาศอสังหา MyProperty