เลิกดูแค่ Rental Yield — คำนวณ Cash-on-Cash และ IRR วัดผลตอบแทนจริงของการลงทุนอสังหาที่ใช้เงินกู้

นักลงทุนอสังหาไทยส่วนใหญ่ถูกสอนให้ดูตัวเลขเดียว คือ Rental Yield ค่าเช่าต่อปีหารด้วยราคาซื้อ ตัวเลขนี้มีประโยชน์สำหรับการคัดกรองทรัพย์เบื้องต้น แต่มีข้อจำกัดสำคัญ มันไม่ได้บอกว่าเงินสดที่คุณควักจากกระเป๋าจริง ๆ ได้ผลตอบแทนเท่าไหร่ เมื่อซื้อด้วยเงินกู้ และไม่ได้รวมกำไรหรือขาดทุนจากราคาตอนขาย ซึ่งในหลายกรณีเป็นส่วนที่ใหญ่ที่สุดของผลตอบแทน บทความนี้จะพาไปรู้จักเครื่องมือวัดอีกสองตัวที่นักลงทุนมืออาชีพใช้ และวิธีคำนวณแบบที่ทำเองได้ในสเปรดชีต

สามตัวชี้วัด วัดคนละอย่าง

ตัวชี้วัด	สูตรแบบง่าย	ตอบคำถามอะไร
Gross Yield	ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ	ทรัพย์นี้สร้างรายได้เทียบราคาเท่าไหร่
Net Yield	(ค่าเช่า − ค่าใช้จ่ายประจำ) ÷ (ราคาซื้อ + ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ)	หลังหักค่าใช้จ่าย ทรัพย์สร้างผลตอบแทนเท่าไหร่
Cash-on-Cash Return	กระแสเงินสดสุทธิต่อปีหลังผ่อน ÷ เงินสดที่ลงไปจริง	เงินในกระเป๋าเราได้ผลตอบแทนปีละเท่าไหร่
IRR	อัตราที่ทำให้มูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดทุกปีรวมเงินตอนขายเท่ากับศูนย์	ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีตลอดอายุการลงทุน

Cash-on-Cash: มองจากมุมเงินสดในกระเป๋า

เมื่อซื้อคอนโดด้วยเงินกู้ เงินที่ออกจากกระเป๋าเราจริงคือเงินดาวน์ ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองส่วนที่เราจ่าย และค่าตกแต่งห้อง ส่วนที่เหลือเป็นเงินของธนาคาร Cash-on-Cash จึงวัดว่าในแต่ละปี หลังรับค่าเช่า จ่ายค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และค่าผ่อนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยแล้ว เหลือเงินสดสุทธิเท่าไหร่ เทียบกับเงินสดก้อนนั้น

ข้อสังเกตคือ ค่าผ่อนส่วนที่เป็นเงินต้นไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่หายไป แต่เป็นการเพิ่มส่วนของเจ้าของในทรัพย์ บางคนจึงคำนวณ Cash-on-Cash แบบรวมการลดลงของเงินต้นด้วย เรียกว่าผลตอบแทนรวมรายปี ซึ่งจะสูงกว่าแบบเงินสดล้วน ทั้งสองแบบใช้ได้ ขอให้รู้ว่ากำลังวัดแบบไหน

เงินกู้: ดาบสองคม

เงินกู้หรือ Leverage ทำให้ผลตอบแทนต่อเงินสดสูงขึ้นได้ เมื่อผลตอบแทนสุทธิของทรัพย์ (Net Yield รวมการเติบโตของราคา) สูงกว่าต้นทุนเงินกู้ เพราะเราได้ผลตอบแทนจากทรัพย์ทั้งก้อนแต่ลงเงินเองเพียงส่วนเดียว ในทางกลับกัน ถ้าผลตอบแทนสุทธิของทรัพย์ต่ำกว่าดอกเบี้ย เงินกู้จะยิ่งกัดกินผลตอบแทน และทำให้กระแสเงินสดติดลบทุกเดือน ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่นักลงทุนคอนโดในเมืองหลายคนเจอเมื่อดอกเบี้ยลอยตัวสูงกว่า Net Yield ของห้อง

ตัวอย่างคำนวณ: คอนโดหนึ่งห้องนอนใกล้รถไฟฟ้า

สมมติซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท วางเงินดาวน์ 10% คือ 300,000 บาท ค่าธรรมเนียมและค่าตกแต่งรวม 200,000 บาท เงินสดที่ลงไปจริงคือ 500,000 บาท กู้ 2,700,000 บาท ดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ผ่อน 30 ปี ค่าผ่อนประมาณเดือนละ 14,500 บาท หรือปีละ 174,000 บาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 16,000 บาท ว่างเฉลี่ยปีละหนึ่งเดือน ได้ค่าเช่าปีละ 176,000 บาท หักค่าส่วนกลาง ภาษี ประกัน และค่าซ่อมรวมปีละ 30,000 บาท

กระแสเงินสดสุทธิต่อปีคือ 176,000 − 30,000 − 174,000 = ติดลบ 28,000 บาท Cash-on-Cash แบบเงินสดล้วนจึงติดลบประมาณ 5.6% ฟังดูแย่ แต่ในปีแรก เงินต้นที่ลดลงจากการผ่อนประมาณ 40,000 บาท ถ้านับรวม ผลตอบแทนรวมรายปีจะเป็นบวกเล็กน้อย และยังไม่ได้นับการเปลี่ยนแปลงของราคาห้อง

ทีนี้ลองดูทั้งอายุการลงทุน ถ้าถือ 10 ปี ค่าเช่าปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 2% และขายได้ในราคาที่สูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 2% (ประมาณ 3.66 ล้านบาท) หักค่าใช้จ่ายตอนขายและยอดหนี้คงเหลือ เงินสดที่ได้กลับมาตอนขายจะประมาณ 1.3 ล้านบาท เมื่อนำกระแสเงินสดทุกปีรวมเงินตอนขายมาคำนวณ IRR จะได้ผลตอบแทนเฉลี่ยราวปีละ 8% แม้ว่าระหว่างทางจะต้องเติมเงินทุกปี แต่ถ้าราคาไม่ขยับเลย IRR จะลดลงเหลือระดับต่ำมาก ตัวอย่างนี้แสดงว่าการเติบโตของราคาและการรักษาห้องให้มีผู้เช่าต่อเนื่องคือตัวแปรที่ตัดสินผลลัพธ์

คำนวณ IRR เองด้วยสเปรดชีต

1. ใส่ปีที่ 0 เป็นเงินสดที่ลงไป (ติดลบ) — เงินดาวน์ ค่าธรรมเนียม และค่าตกแต่ง
2. ใส่กระแสเงินสดสุทธิปีที่ 1 ถึงปีสุดท้าย — ค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายและค่าผ่อน บวกหรือลบตามจริง
3. ปีสุดท้ายบวกเงินที่ได้ตอนขาย — ราคาขายหักค่าใช้จ่ายการขาย ภาษี และยอดหนี้คงเหลือ
4. ใช้ฟังก์ชัน IRR — ทั้ง Excel และ Google Sheets มีฟังก์ชัน IRR ใส่ช่วงข้อมูลทั้งหมด
5. ทำหลายฉากทัศน์ — กรณีราคาโต 0% 2% และ 4% ต่อปี กรณีห้องว่างสองเดือนต่อปี และกรณีดอกเบี้ยสูงขึ้น 1% เพื่อเห็นช่วงของผลลัพธ์

ใช้ตัวเลขเหล่านี้ตัดสินใจอย่างไร

เมื่อมี IRR แล้ว ให้เทียบกับผลตอบแทนที่คาดหวังจากทางเลือกอื่นที่ความเสี่ยงใกล้เคียง เช่น กองทุนอสังหาหรือ REIT หุ้นปันผล หรือพันธบัตร โดยคำนึงว่าอสังหาโดยตรงมีสภาพคล่องต่ำกว่า และต้องใช้เวลาบริหาร จึงควรได้ผลตอบแทนส่วนเพิ่มที่ชดเชยสิ่งเหล่านี้ ส่วน Cash-on-Cash ช่วยตอบคำถามเชิงปฏิบัติว่า คุณมีเงินสดสำรองพอจะเติมในปีที่กระแสเงินสดติดลบหรือไม่ ถ้าไม่พอ ดีลที่ IRR ดีก็อาจไม่เหมาะกับคุณ

คำถามที่พบบ่อย

IRR เท่าไหร่ถึงเรียกว่าดี?

ไม่มีตัวเลขตายตัว แต่ควรสูงกว่าผลตอบแทนของการลงทุนที่สภาพคล่องสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ และควรดูช่วงของผลลัพธ์ในหลายฉากทัศน์ ไม่ใช่ตัวเลขกรณีดีที่สุดตัวเดียว

ซื้อเงินสดทั้งหมดดีกว่ากู้ไหม?

ซื้อเงินสดให้กระแสเงินสดเป็นบวกและความเสี่ยงต่ำกว่า แต่ผลตอบแทนต่อเงินที่ลงไปอาจต่ำกว่า และเงินก้อนนั้นไม่ได้ทำงานที่อื่น การตัดสินใจขึ้นกับดอกเบี้ยเงินกู้เทียบกับผลตอบแทนของทางเลือกอื่น และความสบายใจกับภาระหนี้

ควรนับค่าเสียโอกาสของเวลาบริหารห้องไหม?

ควร ถ้าคุณต้องใช้เวลาหาผู้เช่าและดูแลห้องเอง ลองคิดเป็นค่าใช้จ่ายเทียบกับค่าจ้างบริษัทบริหาร จะเห็นผลตอบแทนที่สะท้อนความจริงมากขึ้น

สรุป

Rental Yield เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี แต่ไม่พอสำหรับการตัดสินใจลงทุนด้วยเงินกู้ ใช้ Cash-on-Cash เพื่อดูว่าคุณต้องเติมเงินหรือได้เงินทุกปี และใช้ IRR เพื่อวัดผลตอบแทนตลอดอายุการลงทุนรวมราคาขาย ทำหลายฉากทัศน์และเทียบกับทางเลือกอื่นอย่างซื่อตรง ดูคอนโดสำหรับลงทุนได้ที่ ประกาศ MyProperty และอ่านบทความลงทุนเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty