REIT vs ซื้อคอนโดปล่อยเช่า — ลงทุนแบบไหนคุ้มกว่าใน 2569

Key Takeaways

• REIT อสังหาในไทยปันผล 5–7% ต่อปี — ขาย-ซื้อง่ายเหมือนหุ้น (liquid)
• คอนโดปล่อยเช่า net yield 3.5–5% + capital appreciation 2–4%/ปี
• REIT ดีกว่าถ้างบ < 2 ล้านหรือไม่อยากดูแล — คอนโดดีกว่าถ้าเชื่อในทำเลที่เลือก

REIT คืออะไร — แบบเข้าใจง่าย

REIT (Real Estate Investment Trust) คือกองทุนที่ลงทุนใน อสังหาที่สร้างรายได้ เช่น ห้างสรรพสินค้า, อาคารสำนักงาน, โกดัง, โรงแรม ผู้ลงทุนซื้อ "หน่วยลงทุน" ผ่านตลาดหลักทรัพย์แบบเดียวกับซื้อหุ้น แล้วได้รับ ปันผลทุกไตรมาส จากค่าเช่าจริง

REIT อสังหาในไทยที่น่าสนใจ (2569)

ชื่อ	ประเภท	Dividend Yield
CPNREIT	ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล	5.5–6.0%
WHART	โกดัง logistics	6.0–7.5%
FTREIT	โรงงาน + คลังสินค้า	6.5–7.0%
LHHOTEL	โรงแรม L & H	5.0–6.0%
GVREIT	อาคารสำนักงานยูบีซี	5.5–6.0%

เปรียบเทียบจริง — เงินลงทุน 3 ล้านบาท

Scenario A: REIT

ซื้อ REIT mix 5 ตัว yield เฉลี่ย 6%
ปันผล: 3,000,000 × 6% = 180,000/ปี
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% = 162,000 net
Capital gain (10 ปี): สมมุติ 30% = 900,000
เวลาดูแล: 1–2 ชม./ปี (ดู portfolio + อ่าน annual report)

Scenario B: คอนโดปล่อยเช่า 3 ล้าน

ค่าเช่า 14,000/ด. × 12 = 168,000/ปี
หัก vacancy 1 เด. + ค่าส่วนกลาง + ภาษี = 130,000 net
Capital appreciation 10 ปี (3% ทบต้น): 3M → 4.0M = +1,000,000
เวลาดูแล: 20–40 ชม./ปี (หา tenant, ซ่อม, จัดการ)

Net 10 ปี (ก่อนภาษี capital gain)

REIT: 162,000 × 10 + 900,000 = 2,520,000
คอนโด: 130,000 × 10 + 1,000,000 = 2,300,000

REIT ชนะ ในแง่ตัวเลข แต่คอนโดมี leverage เป็นอาวุธ —

Scenario C: คอนโดเงินดาวน์ 30% + กู้

ดาวน์ 900,000 + กู้ 2.1 M @ 5% 30 ปี ผ่อน 11,300/ด.
ค่าเช่า 14,000 − ผ่อน 11,300 − ค่าส่วนกลาง 1,500 = +1,200/ด.
10 ปี cashflow: 144,000
Capital gain: 1,000,000 (เต็ม)
หนี้คงเหลือหลัง 10 ปี: ~1.7M (ผ่อนแค่ดอก+ต้นบางส่วน)
Equity ที่ได้: 4M − 1.7M = 2.3M + cashflow 144k = 2.44M จากเงินดาวน์ 900k
ROI: 271% ใน 10 ปี

เห็นเลย — leverage ทำให้คอนโดน่าสนใจมากกว่า REIT ถ้าจัดการเป็น

เปรียบเทียบ pro-con

ปัจจัย	REIT	คอนโด
เงินขั้นต่ำ	1,000 บาท	500,000+ (ดาวน์)
Liquidity	เปลี่ยนเป็นเงินสด 1 วัน	3–6 เดือน
เวลาดูแล	~1 ชม./ปี	20–40 ชม./ปี
Leverage	ไม่มี	กู้ได้ 80–90%
Diversification	กระจายอัตโนมัติ	ห้องเดียว = ความเสี่ยงรวม
Cashflow	นิ่ง คาดเดาง่าย	ขึ้น-ลงตาม tenant
Capital appreciation	5–10%/ปี	2–4%/ปี (สูงกว่าในทำเลร้อน)
ภาษี	หัก 10% ณ ที่จ่าย	ลดหย่อนดอกเบี้ย, ภาษีรายได้

ใครเหมาะกับ REIT

✅ ลงทุนน้อย (10k–500k)
✅ ไม่มีเวลาดูแล / ทำงานต่างประเทศ
✅ ต้องการ liquidity
✅ มือใหม่ลงทุน

ใครเหมาะกับคอนโดปล่อยเช่า

✅ เชื่อในทำเลที่เลือก (มี information advantage)
✅ มีเวลาจัดการ tenant
✅ ใช้ leverage จากธนาคาร
✅ ลงทุน 1+ ล้านขึ้น

คำแนะนำ — Mix ทั้งคู่

นักลงทุน mid-level ที่งบ 3–5 ล้าน → ควรซื้อคอนโด 1 ห้อง + ลงทุน REIT 30% ของพอร์ต ได้ทั้ง leverage และ diversification

อ่านต่อ: Passive income จาก Thai real estate | คู่มือ yield