ผู้ซื้อที่ไม่เข้าใจการประเมินราคามักจ่ายแพงเกิน ส่วนผู้ขายที่ไม่รู้วิธีอาจตั้งราคาต่ำเกินจนขาดทุน การรู้วิธีประเมินทำให้เจรจาราคาได้อย่างมีน้ำหนักและตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น
วิธีที่ใช้บ่อยที่สุดสำหรับบ้านพักอาศัย เปรียบเทียบราคาขายจริงของทรัพย์สินที่คล้ายกันในบริเวณเดียวกันที่ขายไปใน 6–12 เดือนที่ผ่านมา
ใช้สำหรับทรัพย์สินที่ไม่ค่อยมีการซื้อขาย เช่น โรงงาน อาคารพิเศษ หรือบ้านที่ต่อเติมมาก สูตร: มูลค่าที่ดิน + ต้นทุนก่อสร้างใหม่ - ค่าเสื่อมราคา
| รายการ | ตัวอย่าง |
|---|---|
| มูลค่าที่ดิน (100 ตร.วา × 50,000 บาท) | 5,000,000 บาท |
| ต้นทุนก่อสร้างใหม่ (200 ตร.ม. × 15,000 บาท) | 3,000,000 บาท |
| ค่าเสื่อมราคาอาคาร (อายุ 10 ปี = 25%) | -750,000 บาท |
| มูลค่ารวม | 7,250,000 บาท |
ใช้สำหรับทรัพย์สินเพื่อการลงทุน เช่น คอนโดปล่อยเช่า อาคารพาณิชย์ คำนวณจากรายได้ค่าเช่าสุทธิและ Cap Rate
สูตร: มูลค่า = รายได้สุทธิต่อปี ÷ Cap Rate
ตัวอย่าง: ค่าเช่าสุทธิ 240,000 บาท/ปี ÷ Cap Rate 5% = มูลค่า 4,800,000 บาท
กรมที่ดินกำหนดราคาประเมินเพื่อใช้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมโอน อัปเดตทุก 4 ปี มักต่ำกว่าราคาตลาด 20–50%
ธนาคารส่งผู้ประเมินอิสระมาประเมินทรัพย์ก่อนอนุมัติสินเชื่อ โดยทั่วไปใช้ Sales Comparison Approach และปล่อยกู้ที่ 80–95% ของราคาประเมิน
ตัวอย่าง: ราคาตลาด 5 ล้าน → ธนาคารประเมินได้ 4.5 ล้าน → ปล่อยกู้ 90% = 4.05 ล้าน → ผู้ซื้อต้องออกเงินเอง 950,000 บาท
การรู้จักวิธีประเมินทั้ง 4 แบบทำให้คุณเป็นผู้ซื้อ-ผู้ขายที่มีข้อมูลและตัดสินใจได้ถูกต้อง ก่อนซื้อหรือขายทุกครั้ง ให้ทำ Sales Comparison ด้วยตัวเองก่อนเสมอ
ดูอสังหาทั้งหมด | ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ MyProperty
บทความที่เกี่ยวข้อง: เวลาที่ดีที่สุดในการขายบ้าน | เทคนิคต่อรองราคาคอนโด | ค่าธรรมเนียมโอน
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับโฉนดหนึ่งใบ ชื่อพี่น้องสี่คน — สถานการณ์มรดกที่พบบ่อยที่สุดของไทยและระเบิดเวลาที่เงียบที่สุด มาดูว่ากรรมสิทธิ์รวมทำงานอย่างไรจริง ๆ ขั้นตอนรังวัดแบ่งแยกโฉนดทีละขั้น และทางออกสามทางเมื่อมีคนอยากแยกตัว
เคล็ดลับเส้นสีแดงบนแผนที่ราชการอาจพาดผ่านที่ดินของเราหลายปีก่อนรถแมคโครจะมาถึง มาดูว่ากระบวนการเวนคืนของไทยเดินอย่างไรจริง ๆ ค่าทดแทนครอบคลุมอะไร ช่องทางอุทธรณ์อยู่ตรงไหน และวิธีตรวจแนวเวนคืนก่อนตัดสินใจซื้อ
เคล็ดลับไม่มีสลิปเงินเดือนไม่ได้แปลว่ากู้บ้านไม่ได้ มาดูว่าธนาคารประเมินรายได้อาชีพอิสระอย่างไรจริง ๆ วินัยเดินบัญชี 12 เดือนที่เปลี่ยนผลอนุมัติได้ทั้งเกม และทำไมการยื่นภาษีคือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดของฟรีแลนซ์
