ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร และคำนวณยังไง?

ค่าส่วนกลาง (Common Fee) คือเงินที่ลูกบ้านต้องจ่ายให้นิติบุคคลทุกเดือน เพื่อใช้ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง คิดตามขนาดห้อง (บาท/ตร.ม./เดือน) ซึ่งกรุงเทพฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 35-80 บาท/ตร.ม. ขึ้นกับ facility และระดับโครงการ ห้อง 30 ตร.ม. = ประมาณ 1,050-2,400 บาท/เดือน

กองทุนสำรอง (Sinking Fund) คืออะไร ต่างจากค่าส่วนกลางอย่างไร?

กองทุนสำรอง คือเงินก้อนที่จ่ายครั้งเดียวตอนโอน เพื่อใช้สำหรับซ่อมใหญ่ในอนาคต เช่น เปลี่ยนลิฟต์ ทาสีอาคาร ซ่อมระบบประปา ส่วนใหญ่อยู่ที่ 500-1,500 บาท/ตร.ม. ต่างจากค่าส่วนกลางที่จ่ายรายเดือน

ก่อนซื้อคอนโดมือสอง ต้องเช็คนิติบุคคลอะไรบ้าง?

1) ขอดูงบการเงินย้อนหลัง 2-3 ปี — มีเงินสำรองพอไหม 2) ดูรายงานประชุมใหญ่ปีล่าสุด — มีข้อพิพาทไหม 3) เช็คประวัติการซ่อมบำรุง 4) สอบถามจำนวนห้องค้างค่าส่วนกลาง 5) ตรวจ insurance ของอาคาร 6) คุยกับผู้จัดการนิติเรื่องระเบียบ pet, short-term rent, ฯลฯ

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเป็นยังไง?

นิติบุคคลมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการ: 1) คิดดอกเบี้ย 12% ต่อปี 2) ระงับการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส 3) ฟ้องร้องเพื่อบังคับชำระ 4) ในกรณีค้างนาน — ขอให้ศาลมีคำสั่งห้ามโอนกรรมสิทธิ์จนกว่าจะชำระครบ

สัญญาณเตือนนิติบุคคลที่มีปัญหามีอะไรบ้าง?

Red flags ที่ควรเลี่ยง: ห้องสกปรก ล็อบบี้ทรุดโทรม / เปลี่ยนผู้จัดการบ่อย / ค่าส่วนกลางขึ้นเร็วผิดปกติ / มีคดีฟ้องร้องระหว่างลูกบ้าน-นิติ / ปฏิเสธให้ดูงบการเงิน / ไม่จัดประชุมใหญ่ตามกฎหมาย (อย่างน้อยปีละครั้ง) / กองทุนสำรองต่ำกว่า 1 ล้านบาท

ลูกบ้านมีสิทธิ์อะไรในนิติบุคคลบ้าง?

สิทธิ์หลัก: 1) เข้าร่วมและออกเสียงในประชุมใหญ่ 2) สมัครเป็นกรรมการนิติ 3) ขอตรวจดูงบการเงินและรายงานประชุม 4) เสนอแก้ไขระเบียบ 5) ฟ้องนิติได้หากการบริหารผิดกฎหมาย 6) ลงคะแนนเลือกผู้จัดการ คะแนนเสียงคิดตามสัดส่วนพื้นที่ห้อง

ผู้จัดการนิติบุคคล (Property Manager) ต่างจากกรรมการอย่างไร?

ผู้จัดการ = ผู้ปฏิบัติงานประจำ ต้องผ่านการอบรมและได้ใบอนุญาตจากกรมที่ดิน ดูแล day-to-day operations ส่วนกรรมการนิติ = ลูกบ้านที่ได้รับเลือก ทำหน้าที่กำกับนโยบาย อนุมัติงบประมาณ ไม่ได้ทำงานประจำ มีวาระ 2 ปี

ถ้าไม่พอใจการบริหารของนิติ ทำอะไรได้บ้าง?

ขั้นตอน: 1) ส่งหนังสือร้องเรียนผู้จัดการนิติเป็นลายลักษณ์อักษร 2) เสนอวาระเข้าประชุมใหญ่ ต้องมีเสียง 1/5 ของสัดส่วนพื้นที่ห้อง 3) เปลี่ยนกรรมการในประชุมใหญ่ 4) ร้องเรียนกรมที่ดิน 5) ฟ้องคดีแพ่งหากเสียหาย

ประชุมใหญ่นิติบุคคลคืออะไร ต้องเข้าทุกครั้งไหม?

ประชุมใหญ่ = การตัดสินใจสูงสุดของอาคาร กฎหมายบังคับให้จัดอย่างน้อยปีละครั้ง ใช้อนุมัติงบ เลือกผู้จัดการ แก้ไขระเบียบ ถ้าไม่สะดวกเข้า ส่ง proxy (มอบอำนาจ) ให้กรรมการหรือลูกบ้านอื่นได้ ห้ามขาดเพราะ quorum ต้องครบครึ่งหนึ่งของพื้นที่ห้องทั้งหมด

อสังหาริมทรัพย์

นิติบุคคลคอนโด คืออะไร? ทำไมสำคัญมาก ผู้ซื้อต้องรู้อะไรบ้าง

Q: นิติบุคคลคอนโดคืออะไร?

นิติบุคคลอาคารชุด คือองค์กรที่กฎหมายบังคับให้คอนโดทุกแห่งต้องมี เพื่อจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง บัญชี การซ่อมบำรุง และการบังคับใช้ระเบียบของอาคาร ดำเนินงานโดยคณะกรรมการที่ลูกบ้านเลือกและผู้จัดการที่ได้รับการรับรอง ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522

MyProperty Team 23 เมษายน 2569 10 นาทีอ่าน 3 ผู้อ่าน

Key Takeaways

• นิติบุคคลที่ดี = คอนโดอายุยืน + มูลค่าเพิ่ม vs นิติแย่ = ทรัพย์เสื่อม + ขายยาก
• เช็คก่อนซื้อ: ค่าส่วนกลางเก็บครบไหม, กองทุนสำรองเท่าไหร่, งบประมาณปีล่าสุด
• ค่าส่วนกลางเฉลี่ย: 40-120 บาท/ตร.ม./เดือน (luxury สูงกว่า)

นิติบุคคลคอนโด คืออะไร

เมื่อ developer สร้างคอนโดเสร็จและโอนให้ลูกบ้าน จะตั้ง "นิติบุคคลอาคารชุด" ขึ้นมาเพื่อดูแลส่วนกลางทั้งหมด ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ถนน สวน ระบบไฟฟ้า/น้ำ ระบบ security