Foreign Quota Condo Rules in Thailand 2026 — The 49% Law Explained Simply

กฎโควต้าต่างชาติ 49% คืออะไร

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดว่า ในโครงการคอนโดแต่ละแห่ง ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวม ส่วนที่เหลือ 51% ต้องเป็นของบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย

ตัวอย่าง: โครงการคอนโด 100 ยูนิต พื้นที่รวม 5,000 ตร.ม. → ต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 2,450 ตร.ม.

ใครมีสิทธิ์ซื้อคอนโดในไทย (ภายใต้โควต้าต่างชาติ)

ประเภทผู้ซื้อ	สิทธิ์	เงื่อนไข
บุคคลธรรมดา ต่างชาติ	ถือครองได้ (ใน 49%)	นำเงินจากต่างประเทศมา, มี FET
บริษัทไทย (ถือหุ้นต่างชาติ < 49%)	ถือครองได้ในโควต้าไทย	ต้องเป็นบริษัทไทยแท้จริง
ชาวต่างชาติแต่งงานกับคนไทย	ถือชื่อคู่สมรสไทยได้	เงินซื้อต้องเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสไทย
BOI Investor (ลงทุน 40 ล้านขึ้นไป)	ซื้อบ้านพักได้ 1 ยูนิต	เงื่อนไขพิเศษจาก BOI

ขั้นตอนซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ

1. ตรวจสอบโควต้า — ถามโครงการว่า foreign quota เหลือเท่าไหร่ (ถ้าเต็มแล้ว ซื้อไม่ได้)
2. โอนเงินจากต่างประเทศ — ระบุวัตถุประสงค์ "เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์" ในการโอน
3. รับหนังสือรับรอง FET — ธนาคารในไทยจะออกให้หลังรับโอนเงิน
4. เซ็นสัญญาซื้อขาย — ไม่ต้องมีใบอนุญาตพิเศษ แค่พาสปอร์ตและ FET
5. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน — ยื่น FET ต่อเจ้าหน้าที่เพื่อยืนยันที่มาของเงิน

ภาษีที่ชาวต่างชาติต้องจ่ายเมื่อซื้อคอนโดในไทย

ภาษี/ค่าธรรมเนียม	อัตรา	ผู้จ่าย
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมิน	แบ่งกัน (ส่วนใหญ่ developer ออกให้)
อากรแสตมป์	0.5% (ถ้าถือ > 5 ปี)	ผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% (ถ้าถือ < 5 ปี)	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	1% (นิติบุคคล) หรือคำนวณตามขั้น (บุคคล)	ผู้ขาย

ถ้า foreign quota เต็ม — มีทางออกอื่นไหม?

• Long-term lease 30 ปี — เช่าที่ดินและบ้านระยะยาว 30 ปี (ต่อได้อีก 2 รอบ ทั่วไป)
• Leasehold condo — บางโครงการเปิดขาย "สิทธิการเช่า" แทน "กรรมสิทธิ์"
• ตั้งบริษัทไทย — ถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% และให้คนไทยถือ 51% (มีความเสี่ยง)

หมายเหตุ: การตั้งบริษัทไทยแค่เพื่อถือครองที่ดิน/บ้าน โดยไม่มีธุรกิจจริง อาจผิดกฎหมาย ควรปรึกษาทนายความก่อน

คำถามที่พบบ่อย

Q: ชาวต่างชาติถือคอนโดได้กี่ยูนิต?

ไม่จำกัดจำนวนยูนิต แต่ต้องอยู่ใน foreign quota 49% ของแต่ละโครงการ

Q: ถ้าแต่งงานกับคนไทย ต้องใช้ชื่อใคร?

ถ้าซื้อในโควต้าต่างชาติ ใช้ชื่อต่างชาติได้ ถ้าซื้อในโควต้าไทย ต้องใส่ชื่อคู่สมรสไทย

Q: ชาวต่างชาติขายคอนโดต่อได้ไหม?

ได้ ขายได้ทั้งให้คนไทยหรือต่างชาติ แต่เงินที่ได้รับต้องโอนออกนอกประเทศในสกุลเดิมที่นำเข้ามา

สรุป

การซื้อคอนโดในไทยสำหรับชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องยาก ถ้าเข้าใจกฎ 49% โอนเงินถูกต้อง และมีเอกสาร FET ครบ สิ่งสำคัญคือตรวจสอบโควต้าก่อนจอง เพราะโควต้าเต็มแล้วซื้อในชื่อต่างชาติไม่ได้

ดูโครงการที่ยังมีโควต้าต่างชาติ | ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ MyProperty

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือต่างชาติซื้ออสังหาในไทย | ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน | ภาษีมรดกและการโอนกรรมสิทธิ์