เวลาตรวจโฉนดก่อนซื้อที่ดินหรือบ้าน คนส่วนใหญ่จะดูแค่ชื่อเจ้าของและดูว่าติดจำนองหรือไม่ แต่กฎหมายไทยยังมีสิทธิอีกกลุ่มหนึ่งที่เรียกว่า "ทรัพยสิทธิ" ซึ่งให้คนอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของมีสิทธิบางอย่างเหนือที่ดินแปลงนั้นได้ และที่สำคัญคือสิทธิเหล่านี้ไม่หายไปเมื่อมีการซื้อขาย ผู้ซื้อรายใหม่ต้องรับไปด้วย ที่ดินบางแปลงจึงมีทางเดินของเพื่อนบ้านพาดผ่านกลางแปลงที่ห้ามปิด หรือบ้านบางหลังมีผู้มีสิทธิอยู่อาศัยไปจนตลอดชีวิตทั้งที่โฉนดเป็นชื่อคนอื่น บทความนี้อธิบายทรัพยสิทธิหลักที่ผู้ซื้อควรรู้
ภาระจำยอมคือการที่ที่ดินแปลงหนึ่ง (เรียกว่าภารยทรัพย์) ต้องยอมรับภาระบางอย่างเพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลง (สามยทรัพย์) ตัวอย่างที่พบบ่อยที่สุดคือทางเดินหรือทางรถผ่าน การวางท่อระบายน้ำ ท่อประปา หรือสายไฟผ่านที่ดิน และการห้ามสร้างอาคารบังแสงสว่างหรือทางลม จุดสำคัญคือภาระจำยอมผูกกับ "ที่ดิน" ไม่ใช่กับ "ตัวบุคคล" เมื่อที่ดินทั้งสองแปลงเปลี่ยนเจ้าของ ภาระจำยอมก็ยังอยู่
ภาระจำยอมเกิดได้สองทางหลัก ทางแรกคือการทำนิติกรรมและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ทางที่สองคือ "ได้มาโดยอายุความ" เมื่อมีการใช้ประโยชน์ เช่น เดินผ่านที่ดินของผู้อื่นอย่างเปิดเผยและต่อเนื่องเกิน 10 ปี โดยมีเจตนาใช้อย่างเป็นสิทธิ ภาระจำยอมประเภทหลังนี้อันตรายสำหรับผู้ซื้อ เพราะอาจไม่ปรากฏในโฉนดเลย แต่มีผลตามกฎหมายแล้ว การเดินดูที่ดินจริงและสังเกตร่องรอยทางเดิน ท่อ หรือเสาไฟที่ผ่านแปลงจึงสำคัญมาก
นอกจากนี้ ในหมู่บ้านจัดสรร ถนนและสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดทำไว้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินจัดสรรทุกแปลงตามกฎหมาย ผู้จัดสรรจะปิดหรือเปลี่ยนแปลงตามอำเภอใจไม่ได้
สิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น อยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่าแล้วรับค่าเช่า หรือเก็บผลผลิตจากที่ดิน โดยกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ สิทธิเก็บกินอาจกำหนดระยะเวลาไว้ (ไม่เกิน 30 ปีตามกฎหมาย) หรือกำหนดให้มีไปตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และต้องจดทะเบียนจึงจะบริบูรณ์ เมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ไม่ตกทอดเป็นมรดก
สิทธิอาศัยแคบกว่าสิทธิเก็บกิน คือให้สิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือนโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า แต่ผู้ทรงสิทธิไม่สามารถนำไปให้คนอื่นเช่าเพื่อหาประโยชน์ และสิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก เหมาะกับการให้ญาติผู้สูงอายุหรือผู้ที่ต้องการความมั่นคงในที่อยู่อาศัยได้อยู่ต่อไปโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์
สิทธิเหนือพื้นดินให้ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนหรือใต้ที่ดินของผู้อื่น ใช้บ่อยในโครงการเชิงพาณิชย์ที่เจ้าของที่ดินไม่อยากขายที่ แต่ยอมให้นักลงทุนสร้างอาคารและเป็นเจ้าของอาคารในช่วงเวลาที่ตกลง เมื่อครบกำหนดอาคารมักตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามสัญญา
| สิทธิ | ผู้ได้ประโยชน์ | ปล่อยเช่าหาประโยชน์ได้ไหม | ตกทอดเป็นมรดกไหม |
|---|---|---|---|
| ภาระจำยอม | เจ้าของที่ดินแปลงที่ได้ประโยชน์ (ผูกกับที่ดิน) | ใช้ตามประเภทภาระ เช่น ทางผ่าน | ติดไปกับที่ดิน |
| สิทธิเก็บกิน | บุคคลที่ระบุ | ได้ | ไม่ได้ สิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต |
| สิทธิอาศัย | บุคคลที่ระบุ | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | บุคคลที่ระบุ | ได้ | ได้ เว้นแต่ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น |
รูปแบบที่ครอบครัวไทยใช้กันมากขึ้นคือ พ่อแม่โอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ลูกตั้งแต่ยังมีชีวิต เพื่อลดปัญหาการแบ่งมรดกในอนาคต แต่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยตลอดชีวิตให้พ่อแม่ไว้ด้วย พ่อแม่จึงมั่นใจได้ว่าจะได้อยู่บ้านหลังนี้ตลอดชีวิตหรือรับค่าเช่าต่อ แม้ลูกจะเป็นเจ้าของตามโฉนดแล้ว และลูกก็ไม่สามารถขายบ้านโดยไล่พ่อแม่ออกได้ เพราะสิทธิติดไปกับทรัพย์
ได้ในบางกรณี เช่น เจ้าของทั้งสองแปลงตกลงกันและจดทะเบียนยกเลิก ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ติดต่อกันเกิน 10 ปี หรือที่ดินทั้งสองแปลงตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน กรณีที่มีข้อพิพาทมักต้องให้ศาลวินิจฉัย
ควรพิจารณา เพราะภาระจำยอมจำกัดการใช้ประโยชน์ เช่น สร้างอาคารคร่อมทางไม่ได้ หรือต้องเว้นพื้นที่ไว้ ผลกระทบต่อราคาขึ้นกับตำแหน่งและขนาดของภาระ ภาระที่พาดผ่านกลางแปลงกระทบมากกว่าภาระที่อยู่ริมแปลง
มีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามอัตราของกรมที่ดิน ซึ่งคิดต่างกันระหว่างกรณีมีค่าตอบแทนและไม่มีค่าตอบแทน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนดำเนินการ
โฉนดที่ไม่ติดจำนองไม่ได้แปลว่าที่ดินปลอดภาระทั้งหมด ทรัพยสิทธิอย่างภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และสิทธิอาศัยติดไปกับที่ดินแม้เปลี่ยนเจ้าของ ตรวจสารบัญจดทะเบียนให้ครบ เดินดูที่ดินจริง และถามคนรอบข้าง ในขณะเดียวกัน สิทธิเหล่านี้ก็เป็นเครื่องมือวางแผนครอบครัวที่มีประโยชน์ ศึกษาเรื่องเอกสารสิทธิ์ที่ดินเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จบางรายต้องเจอกำหนดเสร็จที่เลื่อน ห้องเล็กกว่าสัญญา หรือส่วนกลางที่เปลี่ยนไป มาดูว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ สคบ. ควบคุมคุ้มครองอะไร เมื่อไหร่บอกเลิกและขอเงินคืนได้ การรวบรวมหลักฐาน การร้องเรียน สคบ. คดีผู้บริโภคและคดีแบบกลุ่ม และสิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อเพื่อลดความเสี่ยง
เคล็ดลับเมื่อพอร์ตห้องเช่าโตขึ้น เจ้าของมักสงสัยว่าตั้งบริษัทจะประหยัดภาษีไหม มาเปรียบเทียบการเสียภาษีค่าเช่าแบบบุคคลกับบริษัท ต้นทุนการโอนทรัพย์เดิมเข้าบริษัท ภาระด้านบัญชี การส่งต่อผ่านหุ้น และทำไมโครงสร้างนอมินีสำหรับชาวต่างชาติจึงผิดกฎหมายและอันตราย
เคล็ดลับทุกเดือนที่ห้องว่างคือการเสียค่าเช่าเต็มเดือน บวกค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น มาดูวิธีวิเคราะห์สาเหตุอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ราคาเทียบห้องคู่แข่งจริง รูปและข้อความประกาศ ช่องทางและเอเจนต์ จังหวะเวลา สภาพห้องและเงื่อนไขการเช่า ไปจนถึงการปรับปรุงเร็ว ๆ ที่ทำให้ประกาศขยับ โดยไม่ต้องลดค่าเช่าแบบไม่มีหลักการ
