ในชีวิตจริง เจ้าของที่ดินไม่สามารถไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเองได้ทุกครั้ง บางคนอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ บางคนป่วยหรือสูงวัย การมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำนิติกรรมแทนจึงเป็นเรื่องปกติ แต่หนังสือมอบอำนาจก็เป็นเครื่องมือที่ถูกใช้ในการโกงที่ดินมากที่สุดอย่างหนึ่ง คดีที่พบบ่อยคือเจ้าของเซ็นชื่อในแบบฟอร์มเปล่าเพราะความไว้ใจหรือถูกหลอกว่าเป็นเอกสารอื่น แล้วมีผู้นำไปกรอกข้อความเพื่อขายหรือจำนองที่ดิน การเข้าใจวิธีกรอกที่ถูกต้องคือการป้องกันที่ดีที่สุด
กรมที่ดินมีแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจที่ใช้เป็นมาตรฐาน สำหรับที่ดินที่มีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ใช้แบบ ท.ด.21 และสำหรับห้องชุดใช้แบบ อ.ช.21 แม้กฎหมายจะไม่ได้บังคับว่าต้องใช้แบบพิมพ์ของทางราชการเท่านั้น แต่การใช้แบบฟอร์มมาตรฐานช่วยให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้ง่ายและลดปัญหาการถูกปฏิเสธ ขอรับแบบฟอร์มได้ที่สำนักงานที่ดินหรือดาวน์โหลดจากเว็บไซต์ของกรมที่ดิน
เมื่อผู้รับมอบอำนาจนำหนังสือมอบอำนาจไปยื่น เจ้าหน้าที่จะตรวจความถูกต้องของแบบฟอร์ม เปรียบเทียบลายมือชื่อกับเอกสารที่มีอยู่ ตรวจว่าข้อความมีพิรุธหรือไม่ และในหลายกรณี โดยเฉพาะนิติกรรมที่มีมูลค่าสูงหรือมีข้อสงสัย อาจติดต่อผู้มอบอำนาจโดยตรงเพื่อยืนยัน การให้เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้จริงในเอกสารจึงช่วยป้องกันการโกงได้อีกชั้นหนึ่ง
ผู้ที่อยู่ต่างประเทศสามารถมอบอำนาจได้ โดยลงนามในหนังสือมอบอำนาจต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทยในประเทศนั้น ซึ่งจะรับรองลายมือชื่อให้ หรือลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกหรือเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจของประเทศนั้น แล้วนำไปผ่านการรับรองตามขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินยอมรับ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่จะทำนิติกรรมล่วงหน้าเรื่องรูปแบบเอกสารที่ต้องใช้ เพื่อไม่ให้ต้องส่งเอกสารกลับไปกลับมาหลายรอบ
| สถานการณ์เสี่ยง | วิธีป้องกัน |
|---|---|
| ถูกขอให้เซ็นเอกสารหลายแผ่นพร้อมกันโดยไม่ได้อ่าน | อ่านทุกแผ่น ถ้าเป็นแบบ ท.ด.21 ต้องกรอกครบก่อนเซ็น |
| นายหน้าขอเก็บโฉนดตัวจริงไว้ "เพื่อความสะดวก" | เก็บโฉนดไว้เองจนถึงวันโอน นำไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน |
| มอบอำนาจให้กู้เงินแต่ระบุนิติกรรมกว้าง | ระบุนิติกรรมและวงเงินชัดเจน |
| ผู้สูงอายุถูกพาไปเซ็นเอกสาร | ให้ลูกหลานที่ไว้ใจได้ร่วมตรวจสอบเอกสารทุกครั้ง |
ให้รีบติดต่อสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เพื่อแจ้งยกเลิกการมอบอำนาจและขออายัดหรือแจ้งระงับการทำนิติกรรมตามขั้นตอนที่กฎหมายเปิดช่อง พร้อมแจ้งความกับเจ้าหน้าที่ตำรวจ และปรึกษาทนายความทันที ยิ่งดำเนินการเร็ว โอกาสหยุดการโอนก่อนเกิดความเสียหายยิ่งสูง ถ้ามีการโอนไปแล้ว อาจต้องฟ้องร้องเพื่อเพิกถอนนิติกรรมซึ่งใช้เวลานาน
กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุตายตัว แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าหน้าที่อาจตรวจสอบเพิ่มเติมถ้าหนังสือมอบอำนาจลงวันที่ไว้นาน ควรทำหนังสือมอบอำนาจใหม่ใกล้วันทำนิติกรรม และระบุวันที่ให้ชัด
เป็นบุคคลที่บรรลุนิติภาวะและมีความสามารถตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติควรเป็นคนที่ไว้ใจได้มากที่สุด เพราะสามารถทำนิติกรรมแทนได้จริงตามที่ระบุไว้
แจ้งผู้รับมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร เรียกหนังสือมอบอำนาจคืน และแจ้งสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องให้ทราบ เพื่อป้องกันการนำไปใช้ต่อ
หนังสือมอบอำนาจคือการยื่นอำนาจเหนือทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดของคุณให้ผู้อื่น จึงต้องทำอย่างระมัดระวังที่สุด กรอกครบก่อนเซ็น ระบุทรัพย์และนิติกรรมให้ชัด ขีดฆ่าช่องว่าง มีพยาน และเก็บโฉนดไว้เอง ศึกษาเรื่องกลโกงอสังหาและการเตรียมเอกสารโอนเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จบางรายต้องเจอกำหนดเสร็จที่เลื่อน ห้องเล็กกว่าสัญญา หรือส่วนกลางที่เปลี่ยนไป มาดูว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ สคบ. ควบคุมคุ้มครองอะไร เมื่อไหร่บอกเลิกและขอเงินคืนได้ การรวบรวมหลักฐาน การร้องเรียน สคบ. คดีผู้บริโภคและคดีแบบกลุ่ม และสิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อเพื่อลดความเสี่ยง
เคล็ดลับเมื่อพอร์ตห้องเช่าโตขึ้น เจ้าของมักสงสัยว่าตั้งบริษัทจะประหยัดภาษีไหม มาเปรียบเทียบการเสียภาษีค่าเช่าแบบบุคคลกับบริษัท ต้นทุนการโอนทรัพย์เดิมเข้าบริษัท ภาระด้านบัญชี การส่งต่อผ่านหุ้น และทำไมโครงสร้างนอมินีสำหรับชาวต่างชาติจึงผิดกฎหมายและอันตราย
เคล็ดลับทุกเดือนที่ห้องว่างคือการเสียค่าเช่าเต็มเดือน บวกค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น มาดูวิธีวิเคราะห์สาเหตุอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ราคาเทียบห้องคู่แข่งจริง รูปและข้อความประกาศ ช่องทางและเอเจนต์ จังหวะเวลา สภาพห้องและเงื่อนไขการเช่า ไปจนถึงการปรับปรุงเร็ว ๆ ที่ทำให้ประกาศขยับ โดยไม่ต้องลดค่าเช่าแบบไม่มีหลักการ
