ดอกเบี้ยนโยบาย กนง. ขยับ กระทบคนซื้อบ้าน-คอนโดอย่างไรในปี 2569

เวลาเราพูดถึงราคาบ้าน คนส่วนใหญ่มองที่ป้ายราคาเป็นหลัก แต่สิ่งที่กำหนดว่าคุณจะผ่อนไหวหรือไม่จริงๆ กลับเป็นตัวเลขที่อยู่ไกลออกไป นั่นคืออัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เป็นผู้กำหนด ทุกครั้งที่ กนง. ประชุมและเคาะตัวเลข มันจะไหลลงมาถึงดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ภายในไม่กี่สัปดาห์

ดอกเบี้ยนโยบายส่งผ่านมาถึงค่างวดบ้านอย่างไร

ธนาคารพาณิชย์ตั้งดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านโดยอิงกับอัตราอ้างอิงอย่าง MRR ซึ่งเคลื่อนไหวตามดอกเบี้ยนโยบาย พูดง่ายๆ คือเมื่อต้นทุนเงินของธนาคารสูงขึ้น ภาระก็ถูกส่งต่อมาที่ผู้กู้ ในปี 2569 ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่เคลื่อนไหวในกรอบ 5.5–6.5% ต่อปี ซึ่งถือว่าทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน

ตัวเลขที่คนซื้อบ้านควรรู้

วงเงินกู้	ดอกเบี้ย 5.5%	ดอกเบี้ย 6.5%	ส่วนต่าง/เดือน
2,000,000	~12,300	~13,500	+1,200
3,000,000	~18,400	~20,200	+1,800
5,000,000	~30,700	~33,700	+3,000

ตัวเลขข้างต้นคำนวณบนระยะผ่อน 30 ปี จะเห็นว่าดอกเบี้ยที่ต่างกันเพียง 1% สร้างภาระเพิ่มหลักพันบาทต่อเดือน และเมื่อคูณด้วยอายุสัญญา 30 ปี ส่วนต่างนี้กลายเป็นเงินหลายแสนบาท

แล้วผู้ซื้อควรทำอย่างไรในจังหวะนี้

เมื่อดอกเบี้ยอยู่ในช่วงทรงตัวค่อนไปทางสูง สิ่งที่ฉลาดที่สุดคือเปรียบเทียบโปรโมชันดอกเบี้ยคงที่ช่วง 3 ปีแรกจากหลายธนาคาร เพราะช่วงต้นคือช่วงที่เงินต้นยังสูง ดอกเบี้ยจึงกินเงินคุณมากที่สุด นอกจากนี้หากคุณผ่อนบ้านเดิมมาเกิน 3 ปีแล้ว การรีไฟแนนซ์เพื่อรีเซ็ตดอกเบี้ยก็มักคุ้มค่า

สำหรับคนที่กำลังตัดสินใจซื้อ อย่ากู้เต็มเพดานที่ธนาคารอนุมัติ เผื่อช่องว่างไว้รองรับกรณีดอกเบี้ยขยับขึ้นในอนาคต การผ่อนที่ราว 30–35% ของรายได้จะทำให้คุณไม่ลำบากแม้ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนทิศ

แหล่งอ้างอิง

• ธนาคารแห่งประเทศไทย — รายงานการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน
• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) — รายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัย