สินสมรสกับการซื้อบ้าน — ซื้อก่อนหรือหลังแต่ง ขายต้องให้คู่สมรสยินยอมไหม และถ้าหย่าบ้านจะเป็นของใคร

เรื่องบ้านกับการแต่งงานเป็นเรื่องที่คนไทยไม่ค่อยอยากคุยกันตรง ๆ ก่อนเกิดปัญหา คู่รักจำนวนมากซื้อบ้านด้วยความรู้สึกว่าเป็นของทั้งคู่โดยไม่ได้คิดว่ากฎหมายมองอย่างไร จนวันหนึ่งที่ต้องขายบ้าน ต้องแบ่งทรัพย์ตอนหย่า หรือต้องจัดการมรดก จึงพบว่าความเข้าใจของตัวเองกับหลักกฎหมายไม่ตรงกัน บทความนี้อธิบายหลักกฎหมายครอบครัวเรื่องทรัพย์สินที่เกี่ยวกับบ้านและคอนโดในภาษาที่เข้าใจง่าย เพื่อให้วางแผนได้ตั้งแต่ก่อนซื้อ

สินส่วนตัวกับสินสมรส ต่างกันอย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แบ่งทรัพย์สินของคู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมายเป็นสองกอง สินส่วนตัว คือทรัพย์ที่แต่ละฝ่ายมีอยู่ก่อนสมรส ทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดกหรือการให้โดยเสน่หา และเครื่องใช้ส่วนตัวตามสมควร ส่วน สินสมรส คือทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรส ทรัพย์ที่ได้มาตามพินัยกรรมหรือการให้ที่ระบุเป็นหนังสือว่าให้เป็นสินสมรส และดอกผลของสินส่วนตัว เช่น ค่าเช่าจากคอนโดที่เป็นสินส่วนตัว

ประเด็นสำคัญที่คนมักเข้าใจผิดคือ ชื่อในโฉนดไม่ใช่ตัวตัดสิน บ้านที่ซื้อระหว่างสมรส แม้จะใส่ชื่อสามีหรือภรรยาคนเดียว โดยหลักกฎหมายก็ยังเป็นสินสมรส และถ้ามีข้อสงสัยว่าทรัพย์ใดเป็นสินสมรสหรือไม่ กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส ฝ่ายที่อ้างว่าเป็นสินส่วนตัวต้องพิสูจน์

สถานการณ์ที่พบบ่อยและผลทางกฎหมาย

สถานการณ์	สถานะของบ้าน	ข้อควรรู้
ซื้อและโอนก่อนจดทะเบียนสมรส	สินส่วนตัว	แม้จะผ่อนต่อหลังแต่ง ตัวบ้านยังเป็นสินส่วนตัว แต่เงินที่ใช้ผ่อนระหว่างสมรสอาจเป็นประเด็นเมื่อหย่า
ซื้อระหว่างสมรส ใส่ชื่อคนเดียว	สินสมรส	อีกฝ่ายมีสิทธิครึ่งหนึ่งตามกฎหมาย
ได้รับมรดกหรือพ่อแม่ยกให้ระหว่างสมรส	สินส่วนตัว	เว้นแต่หนังสือยกให้ระบุว่าให้เป็นสินสมรส
ขายสินส่วนตัวแล้วเอาเงินไปซื้อบ้านใหม่	บ้านใหม่ยังเป็นสินส่วนตัว	ต้องเก็บหลักฐานเส้นทางเงินให้ชัด
อยู่กินโดยไม่จดทะเบียนสมรส	ไม่อยู่ใต้กฎสินสมรส	ใช้หลักกรรมสิทธิ์รวม ต้องพิสูจน์ว่าร่วมกันทำมาหาได้

ขายหรือจำนองบ้านที่เป็นสินสมรส ต้องให้คู่สมรสยินยอม

กฎหมายกำหนดให้สินสมรสบางประเภทต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่าย ซึ่งรวมถึงการขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก จำนอง และการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี ในทางปฏิบัติ เมื่อไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะถามสถานภาพสมรส และถ้าเป็นสินสมรสจะขอหนังสือให้ความยินยอมจากคู่สมรส ถ้าอีกฝ่ายไม่ยินยอมหรือทำโดยไม่ได้รับความยินยอม คู่สมรสฝ่ายที่ไม่ได้ให้ความยินยอมอาจฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เว้นแต่บุคคลภายนอกจะสุจริตและเสียค่าตอบแทน

สำหรับคนที่กำลังซื้อบ้านมือสองจากผู้ขายที่สมรสแล้ว จึงควรตรวจให้แน่ใจว่ามีหนังสือยินยอมจากคู่สมรสของผู้ขายในวันโอน เพื่อป้องกันปัญหาการถูกฟ้องเพิกถอนภายหลัง

สัญญาก่อนสมรส: เครื่องมือที่คนไทยใช้น้อยเกินไป

ถ้าคู่สมรสต้องการตกลงเรื่องทรัพย์สินต่างไปจากหลักทั่วไป เช่น ต้องการให้บ้านที่จะซื้อหลังแต่งเป็นของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือแยกทรัพย์สินจากธุรกิจครอบครัวไว้ชัดเจน กฎหมายเปิดให้ทำสัญญาก่อนสมรสได้ แต่มีเงื่อนไขเข้มงวด คือต้องทำเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายและพยานอย่างน้อยสองคน และต้องจดแจ้งไว้ในทะเบียนสมรสพร้อมกับการจดทะเบียนสมรส หรือแนบท้ายทะเบียนสมรส ถ้าทำหลังจดทะเบียนแล้วจะไม่มีผลเป็นสัญญาก่อนสมรส และสัญญาระหว่างสมรสอาจถูกบอกล้างได้ จึงควรคุยเรื่องนี้ก่อนวันจดทะเบียน

หย่าแล้วบ้านเป็นของใคร

เมื่อหย่า สินสมรสจะถูกแบ่งให้ชายหญิงได้ส่วนเท่ากัน ในกรณีบ้าน ทางเลือกในทางปฏิบัติมีสามแบบ แบบแรกคือฝ่ายหนึ่งรับบ้านไปและจ่ายเงินชดเชยครึ่งหนึ่งของมูลค่าสุทธิให้อีกฝ่าย แบบที่สองคือขายบ้านแล้วแบ่งเงินหลังหักหนี้ แบบที่สามคือยกบ้านให้บุตร ซึ่งนิยมในกรณีที่ต้องการให้ลูกมีที่อยู่มั่นคง ประเด็นที่ซับซ้อนที่สุดคือบ้านที่ยังติดหนี้ธนาคาร เพราะสัญญากู้ร่วมกับธนาคารไม่ได้หายไปเพราะการหย่า ฝ่ายที่รับบ้านต้องยื่นขอรับภาระหนี้คนเดียว ซึ่งธนาคารต้องพิจารณาว่ารายได้ฝ่ายนั้นเพียงพอหรือไม่ หรือต้องรีไฟแนนซ์ออกไปในชื่อตนเอง

คู่สมรสชาวต่างชาติ

คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้อที่ดินและบ้านในนามตนเองได้ แต่ต้องแสดงต่อเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย หรือคู่สมรสต่างชาติต้องลงนามยืนยันว่าไม่มีส่วนเป็นเจ้าของในที่ดินนั้น เพราะชาวต่างชาติไม่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยทั่วไป ส่วนคอนโดนั้นชาวต่างชาติซื้อได้ภายใต้โควตาต่างชาติและเงื่อนไขการนำเงินเข้าประเทศ

คำถามที่พบบ่อย

กู้ร่วมกับแฟนที่ยังไม่แต่ง แล้วเลิกกัน ทำอย่างไร?

กรณีนี้ไม่อยู่ใต้หลักสินสมรส แต่เป็นกรรมสิทธิ์รวมตามชื่อในโฉนด ทั้งสองคนต้องตกลงกันว่าจะขาย หรือให้ฝ่ายหนึ่งซื้อส่วนของอีกฝ่ายแล้วรีไฟแนนซ์ออก ถ้าตกลงไม่ได้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมได้

ใส่ชื่อลูกในโฉนดแทนเพื่อกันปัญหาได้ไหม?

ทำได้ แต่ต้องเข้าใจว่าบ้านจะเป็นของลูกตามกฎหมายทันที ถ้าลูกเป็นผู้เยาว์ การขายหรือจำนองในภายหลังต้องขออนุญาตศาล ซึ่งทำให้ความยืดหยุ่นลดลงมาก

คู่สมรสไปทำงานต่างประเทศ จะให้ความยินยอมขายบ้านได้อย่างไร?

ทำหนังสือให้ความยินยอมหรือหนังสือมอบอำนาจ ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือผ่านการรับรองตามขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินยอมรับ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินล่วงหน้าเรื่องรูปแบบเอกสาร

สรุป

สินสมรสเป็นเรื่องที่ควรคุยกันตั้งแต่ก่อนซื้อบ้าน ไม่ใช่ตอนที่ความสัมพันธ์มีปัญหา เข้าใจว่าบ้านที่ซื้อระหว่างสมรสเป็นของทั้งคู่ตามกฎหมาย ขายหรือจำนองต้องได้รับความยินยอม และถ้าต้องการกติกาต่างออกไป สัญญาก่อนสมรสคือทางที่ถูกต้อง สำหรับเรื่องเฉพาะกรณีควรปรึกษาทนายความ อ่านเรื่องการซื้ออสังหาร่วมกันและการกู้ร่วมเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty