เกณฑ์ LTV ปี 2569 — ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่ เข้าใจกติกาแบงก์ชาติแบบครบจบ

คำถามยอดฮิตของคนที่กำลังจะซื้อคอนโดปล่อยเช่าหรือบ้านหลังที่สองคือ "ต้องวางดาวน์เท่าไหร่" คำตอบไม่ได้ขึ้นอยู่กับธนาคารใจดีหรือไม่ แต่ขึ้นอยู่กับ เกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นกติกากลางที่ทุกธนาคารต้องปฏิบัติตาม บทความนี้จะพาไปเข้าใจกติกานี้ตั้งแต่หลักการจนถึงการวางแผนจริง พร้อมตารางสรุปที่ดูจบเข้าใจทันที

LTV คืออะไร และทำไมแบงก์ชาติต้องคุม

LTV ย่อมาจาก Loan-to-Value Ratio คืออัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน เช่น บ้านราคา 5,000,000 บาท ถ้าเกณฑ์ LTV อยู่ที่ 90% แปลว่ากู้ได้สูงสุด 4,500,000 บาท ส่วนที่เหลือ 500,000 บาทคือเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อต้องเตรียมเอง

เหตุผลที่แบงก์ชาติกำหนดเพดานนี้มี 2 ข้อใหญ่ หนึ่งคือป้องกันการเก็งกำไรเกินตัว — ช่วงก่อนปี 2562 มีปรากฏการณ์ "กู้ร้อยเปอร์เซ็นต์แล้วปล่อยเช่าเก็งกำไร" กันมาก จนราคาคอนโดบางทำเลบวมเกินพื้นฐาน สองคือคุ้มครองเสถียรภาพระบบธนาคาร เพราะสินเชื่อที่ไม่มีเงินดาวน์เลยมีความเสี่ยงผิดนัดสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับผู้ซื้อบ้านอยู่จริงหลังแรก เกณฑ์นี้แทบไม่กระทบเลย — แบงก์ชาติตั้งใจออกแบบให้คนซื้อบ้านหลังแรกเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายที่สุด คนที่ต้องทำความเข้าใจจริงจังคือกลุ่มซื้อหลังที่สองขึ้นไป

ตารางเกณฑ์ LTV ฉบับเข้าใจง่าย

กรณี	ราคาบ้าน	LTV สูงสุด	เงินดาวน์ขั้นต่ำ
สัญญาที่ 1	ต่ำกว่า 10 ล้าน	100%	0%
สัญญาที่ 1	10 ล้านขึ้นไป	90%	10%
สัญญาที่ 2 (ผ่อนสัญญาแรก ≥ 2 ปี)	ต่ำกว่า 10 ล้าน	90%	10%
สัญญาที่ 2 (ผ่อนสัญญาแรก < 2 ปี)	ต่ำกว่า 10 ล้าน	80%	20%
สัญญาที่ 2	10 ล้านขึ้นไป	80%	20%
สัญญาที่ 3 ขึ้นไป	ทุกราคา	70%	30%

หมายเหตุสำคัญ: "สัญญา" นับจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังผ่อนอยู่ ไม่ใช่จำนวนบ้านที่เคยซื้อ ถ้าเคยกู้ซื้อบ้านแล้วปิดหนี้ไปเรียบร้อย การกู้ครั้งใหม่จะนับเป็นสัญญาที่ 1 อีกครั้ง และแบงก์ชาติมีการปรับผ่อนคลายเกณฑ์เป็นช่วง ๆ ตามภาวะตลาด ก่อนยื่นกู้จริงควรเช็คประกาศล่าสุดกับธนาคารเสมอ

เทคนิค 2 ปี — จุดที่คนพลาดกันมากที่สุด

เงื่อนไขที่หลายคนไม่รู้คือ ระยะเวลาผ่อนสัญญาแรกมีผลต่อเงินดาวน์สัญญาที่สองโดยตรง ถ้าผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้วตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป เงินดาวน์หลังที่สองอยู่ที่ 10% แต่ถ้าเพิ่งผ่อนได้ปีกว่า เงินดาวน์จะกระโดดเป็น 20% ทันที

ตัวอย่างจริง: คุณเอผ่อนคอนโดหลังแรกมา 22 เดือน กำลังจะวางเงินจองคอนโดหลังที่สองราคา 3,000,000 บาท ถ้ายื่นกู้เดือนนี้ต้องวางดาวน์ 600,000 บาท แต่ถ้ารออีกเพียง 2 เดือนให้ครบ 24 เดือน เงินดาวน์จะลดเหลือ 300,000 บาท — ต่างกัน 300,000 บาทจากการรอไม่ถึงหนึ่งไตรมาส ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อหลังที่สอง ให้เช็คอายุสัญญาแรกของตัวเองก่อนเป็นอันดับแรก

เรื่องที่มักเข้าใจผิดเกี่ยวกับ LTV

1. กู้ร่วมนับสัญญาอย่างไร

ถ้าเคยกู้ร่วมกับคนอื่น สัญญานั้นนับเป็นสัญญาของเราด้วยเต็มสัญญา ไม่ใช่ครึ่งเดียว เช่น เคยกู้ร่วมซื้อบ้านกับพี่น้องและยังผ่อนอยู่ การซื้อคอนโดของตัวเองครั้งแรกจะกลายเป็น "สัญญาที่สอง" ทันที นี่คือเหตุผลที่ควรคิดให้รอบคอบก่อนรับเป็นผู้กู้ร่วมให้ใคร

2. รีไฟแนนซ์ไม่นับเป็นสัญญาใหม่

การรีไฟแนนซ์บ้านหลังเดิมไปธนาคารใหม่ ไม่ทำให้จำนวนสัญญาเพิ่มขึ้น และระยะเวลาผ่อนนับต่อเนื่องจากสัญญาเดิมได้ ใช้เอกสารประวัติการผ่อนจากธนาคารเก่ายืนยัน

3. วงเงินตกแต่ง (Top-up) ทำให้กู้เกิน 100% ได้ในบางกรณี

สำหรับบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้าน ธนาคารบางแห่งให้วงเงินสินเชื่อตกแต่ง-ซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มได้อีกราว 10% ของราคาบ้าน รวมเป็น 110% แต่วงเงินส่วนนี้มักคิดดอกเบี้ยแพงกว่าสินเชื่อบ้านหลัก ควรกู้เท่าที่จำเป็น

วางแผนเงินดาวน์อย่างมืออาชีพ

1. เช็คสถานะสัญญาปัจจุบันก่อน — ขอ statement สินเชื่อจากธนาคารเดิม ดูว่าผ่อนมากี่งวด เหลือเงินต้นเท่าไหร่
2. คำนวณเงินดาวน์ + ค่าใช้จ่ายวันโอน — นอกจากเงินดาวน์ตาม LTV ยังมีค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง และเงินสำรองตกแต่ง เผื่อไว้อีกอย่างน้อย 5% ของราคาบ้าน
3. อย่าลืมภาระ DSR — ต่อให้ LTV ผ่าน ธนาคารยังดูภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio) ประกอบ ยอดผ่อนรวมทุกสัญญาไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้
4. ถ้าดาวน์ไม่พอ ให้รอให้ครบ 2 ปี หรือลดงบซื้อ — การกู้เงินส่วนอื่น (เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล) มาโปะเงินดาวน์คือสัญญาณอันตรายที่ธนาคารตรวจเจอและอาจปฏิเสธสินเชื่อทั้งก้อน

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่เอง ไม่ได้เก็งกำไร ได้รับการยกเว้นไหม?

ไม่ได้รับการยกเว้น เกณฑ์ LTV ดูที่จำนวนสัญญาสินเชื่อที่ยังผ่อนอยู่ ไม่ได้ดูวัตถุประสงค์การซื้อ แม้ซื้อเพื่ออยู่ใกล้ที่ทำงานหรือให้พ่อแม่อยู่ก็ใช้เกณฑ์เดียวกัน

ถ้าขายบ้านหลังแรกก่อนโอนหลังใหม่ จะนับเป็นสัญญาแรกไหม?

ได้ ถ้าปิดสัญญาสินเชื่อหลังแรกเรียบร้อยก่อนวันยื่นกู้/วันทำสัญญาใหม่ การกู้ครั้งใหม่จะนับเป็นสัญญาที่ 1 พร้อมสิทธิ์ LTV สูงสุด แต่ต้องมีหลักฐานการปิดบัญชีชัดเจน

บ้านแลกเงิน (Home for Cash) กระทบจำนวนสัญญาไหม?

สินเชื่อบ้านแลกเงินที่ใช้บ้านปลอดภาระเป็นหลักประกันจะสร้างภาระจำนองใหม่ และธนาคารส่วนใหญ่นับรวมเป็นสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ LTV ด้วย ควรสอบถามธนาคารเป็นกรณีไป

สรุป

เกณฑ์ LTV ไม่ใช่อุปสรรค แต่เป็นกติกาที่รู้ก่อนได้เปรียบก่อน โดยเฉพาะเส้นแบ่ง "ผ่อนครบ 2 ปี" ของสัญญาที่สองที่ทำให้เงินดาวน์ต่างกันเท่าตัว วางแผนจังหวะการซื้อให้สอดคล้องกับอายุสัญญาเดิม เตรียมเงินดาวน์พร้อมค่าใช้จ่ายแฝง แล้วการขยับไปสู่บ้านหลังที่สองจะราบรื่นกว่าที่คิด หากกำลังมองหาคอนโดหรือบ้านหลังที่สองอยู่ ชมทรัพย์คัดคุณภาพได้ที่ รวมประกาศบ้าน-คอนโด MyProperty