หลายครอบครัวมีบ้านที่ผ่อนหมดแล้ว ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาท แต่ในขณะเดียวกันก็อาจมีหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อบุคคลที่ดอกเบี้ยสูง หรือต้องการเงินก้อนเพื่อรีโนเวทบ้าน ส่งลูกเรียนต่อ หรือต่อยอดธุรกิจ สินเชื่อบ้านแลกเงินเป็นเครื่องมือที่เปลี่ยนมูลค่าของบ้านให้เป็นเงินสดโดยไม่ต้องขายบ้าน ถ้าใช้อย่างเข้าใจ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้มาก แต่ถ้าใช้ผิด บ้านที่เป็นที่พักพิงสุดท้ายของครอบครัวก็อาจตกอยู่ในความเสี่ยง
ผู้กู้นำบ้านหรือคอนโดที่ตนเองเป็นเจ้าของไปจดทะเบียนจำนองเป็นหลักประกันกับธนาคาร ธนาคารประเมินราคาทรัพย์ แล้วให้วงเงินกู้ตามสัดส่วนของราคาประเมินและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ผู้กู้ได้รับเงินก้อนและผ่อนชำระเป็นรายเดือนเหมือนสินเชื่อบ้านทั่วไป ระยะเวลาผ่อนอาจยาวหลายปีถึงหลายสิบปี ขึ้นกับอายุผู้กู้และนโยบายธนาคาร สิ่งสำคัญคือกรรมสิทธิ์บ้านยังเป็นของผู้กู้ตลอดเวลา ต่างจากการขายฝากที่กรรมสิทธิ์โอนไปตั้งแต่วันแรก
อีกรูปแบบหนึ่งที่ใกล้เคียงกันคือการขอวงเงินเพิ่ม (Top-up) สำหรับผู้ที่ยังผ่อนบ้านกับธนาคารอยู่และผ่อนมานานจนยอดหนี้ลดลงมาก ธนาคารอาจให้วงเงินเพิ่มโดยใช้บ้านหลังเดิมเป็นหลักประกัน หรือรวมเข้ากับการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่
| แหล่งเงิน | ดอกเบี้ยโดยทั่วไป | ระยะผ่อน | ความเสี่ยงต่อบ้าน |
|---|---|---|---|
| บัตรเครดิต/บัตรกดเงินสด | สูงมาก | สั้น ผ่อนขั้นต่ำได้แต่หนี้ลดช้า | ไม่มีหลักประกัน |
| สินเชื่อบุคคล | สูง | สั้นถึงปานกลาง | ไม่มีหลักประกัน |
| สินเชื่อบ้านแลกเงิน | สูงกว่าสินเชื่อซื้อบ้าน ต่ำกว่าสินเชื่อไม่มีหลักประกันมาก | ยาว | บ้านเป็นหลักประกัน ผ่านกระบวนการศาลถ้าผิดนัด |
| ขายฝาก | สูง (กฎหมายกำหนดเพดาน) | 1–10 ปี | กรรมสิทธิ์โอนทันที ไถ่ไม่ทันเสียบ้าน |
รวมหนี้ดอกเบี้ยสูง: การนำเงินจากสินเชื่อบ้านแลกเงินไปปิดหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อบุคคล อาจลดดอกเบี้ยรวมได้มาก และทำให้ภาระรายเดือนลดลง แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือต้องไม่กลับไปสร้างหนี้บัตรเครดิตใหม่ มิฉะนั้นจะมีทั้งหนี้บ้านและหนี้บัตรพร้อมกัน รีโนเวทหรือซ่อมแซมบ้าน: การลงทุนที่เพิ่มมูลค่าหรือยืดอายุบ้าน เช่น เปลี่ยนหลังคา ระบบไฟฟ้า ห้องน้ำ เป็นการใช้เงินที่สอดคล้องกับหลักประกัน ลงทุนในธุรกิจหรือการศึกษาที่สร้างรายได้: ใช้ได้เมื่อมีแผนชัดเจนว่ารายได้ที่เพิ่มขึ้นจะครอบคลุมค่างวด
ไม่ควรใช้สินเชื่อบ้านแลกเงินเพื่อการบริโภคที่ไม่สร้างรายได้ เช่น ซื้อรถหรู ท่องเที่ยว หรือจัดงาน เพราะเท่ากับการผ่อนสิ่งที่หมดไปแล้วเป็นเวลาหลายปีโดยเอาบ้านไปเสี่ยง ไม่ควรใช้ลงทุนในสิ่งที่มีความเสี่ยงสูงหรือไม่เข้าใจ และไม่ควรกู้ถ้ารายได้ไม่มั่นคงพอจะผ่อนในระยะยาว เพราะการผิดนัดอาจนำไปสู่การถูกฟ้องและบังคับขายบ้าน
ได้ในรูปแบบการขอวงเงินเพิ่มกับธนาคารเดิม หรือรีไฟแนนซ์พร้อมขอวงเงินเพิ่มกับธนาคารใหม่ โดยวงเงินที่ได้ขึ้นกับราคาประเมินปัจจุบันลบยอดหนี้คงเหลือ และความสามารถในการชำระหนี้
ทำได้ในบางกรณี โดยพ่อแม่เป็นผู้จำนองค้ำประกันหนี้ของลูก แต่พ่อแม่ต้องเข้าใจว่าถ้าลูกผิดนัด บ้านของพ่อแม่จะถูกบังคับชำระหนี้ได้ ควรพิจารณาอย่างรอบคอบมาก
ได้ แต่ธนาคารจะพิจารณาอายุอาคาร ทำเล และสภาพคล่องของห้อง คอนโดเก่าหรือในทำเลที่ซื้อขายยากอาจได้วงเงินต่ำกว่าบ้าน
สินเชื่อบ้านแลกเงินเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ทรงพลัง เปลี่ยนมูลค่าบ้านเป็นเงินก้อนในต้นทุนที่ต่ำกว่าสินเชื่อไม่มีหลักประกันมาก และปลอดภัยกว่าการขายฝาก ใช้เมื่อเงินนั้นช่วยลดภาระหนี้หรือสร้างมูลค่า และหลีกเลี่ยงเมื่อเป็นการบริโภค อ่านบทความเรื่องขายฝากและการรีไฟแนนซ์เพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จบางรายต้องเจอกำหนดเสร็จที่เลื่อน ห้องเล็กกว่าสัญญา หรือส่วนกลางที่เปลี่ยนไป มาดูว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ สคบ. ควบคุมคุ้มครองอะไร เมื่อไหร่บอกเลิกและขอเงินคืนได้ การรวบรวมหลักฐาน การร้องเรียน สคบ. คดีผู้บริโภคและคดีแบบกลุ่ม และสิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อเพื่อลดความเสี่ยง
เคล็ดลับเมื่อพอร์ตห้องเช่าโตขึ้น เจ้าของมักสงสัยว่าตั้งบริษัทจะประหยัดภาษีไหม มาเปรียบเทียบการเสียภาษีค่าเช่าแบบบุคคลกับบริษัท ต้นทุนการโอนทรัพย์เดิมเข้าบริษัท ภาระด้านบัญชี การส่งต่อผ่านหุ้น และทำไมโครงสร้างนอมินีสำหรับชาวต่างชาติจึงผิดกฎหมายและอันตราย
เคล็ดลับทุกเดือนที่ห้องว่างคือการเสียค่าเช่าเต็มเดือน บวกค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น มาดูวิธีวิเคราะห์สาเหตุอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ราคาเทียบห้องคู่แข่งจริง รูปและข้อความประกาศ ช่องทางและเอเจนต์ จังหวะเวลา สภาพห้องและเงื่อนไขการเช่า ไปจนถึงการปรับปรุงเร็ว ๆ ที่ทำให้ประกาศขยับ โดยไม่ต้องลดค่าเช่าแบบไม่มีหลักการ
