พ่อแม่หลายครอบครัวเริ่มคิดเรื่องการส่งต่อบ้านและที่ดินให้ลูกตั้งแต่ยังมีชีวิตอยู่ เหตุผลมีทั้งเรื่องลดความขัดแย้งระหว่างพี่น้องในอนาคต ลดขั้นตอนการจัดการมรดกที่ต้องผ่านศาลและผู้จัดการมรดก และบางครั้งเพื่อให้ลูกใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันสร้างครอบครัว แต่การโอนให้ลูกมีทั้งข้อดีและความเสี่ยงที่ควรเข้าใจก่อนไปสำนักงานที่ดิน บทความนี้รวบรวมค่าใช้จ่าย ภาษี และวิธีป้องกันตัวของพ่อแม่ไว้ในที่เดียว
การโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ "บุตรชอบด้วยกฎหมาย" โดยไม่มีค่าตอบแทน ได้สิทธิประโยชน์ด้านค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการเมื่อเทียบกับการขายทั่วไป
| รายการ | โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย | ขายให้บุคคลทั่วไป (เปรียบเทียบ) |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน | 0.5% ของราคาประเมิน | 2% ของราคาประเมิน |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ได้รับยกเว้น | 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี |
| อากรแสตมป์ | ตามเกณฑ์ที่กรมที่ดินคำนวณ | 0.5% (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
| ภาษีเงินได้ (ภาษีการให้) | ไม่มี ถ้ามูลค่ารวมไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี | หัก ณ ที่จ่ายตามราคาประเมินและปีที่ถือครอง |
ข้อควรระวังคือคำว่า "บุตรชอบด้วยกฎหมาย" หมายถึงบุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่จดทะเบียนสมรสกัน หรือบุตรที่บิดาจดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว บุตรบุญธรรมไม่ได้รับสิทธิประโยชน์บางรายการในส่วนนี้ ส่วนการยกให้หลานหรือญาติคนอื่นจะใช้อัตราค่าธรรมเนียมทั่วไป
ตั้งแต่มีการปฏิรูปภาษีการรับมรดกและภาษีการให้ การให้ทรัพย์สินแก่บุตรเข้าข่ายต้องเสียภาษีเงินได้เฉพาะเมื่อมูลค่ารวมที่ให้ในปีภาษีเดียวกันเกิน 20 ล้านบาท โดยเสียในอัตรา 5% ของส่วนที่เกินเท่านั้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าคิดจากราคาประเมินของทางราชการ และจัดเก็บที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ส่วนการให้แก่บุคคลที่ไม่ใช่บุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส จะมีเกณฑ์ยกเว้นต่ำกว่า คือ 10 ล้านบาทต่อปี
สำหรับครอบครัวส่วนใหญ่ที่บ้านมีราคาประเมินไม่ถึง 20 ล้านบาท จึงไม่มีภาษีการให้ และสำหรับครอบครัวที่มีทรัพย์มูลค่าสูง การทยอยโอนในหลายปีภาษีเป็นวิธีที่ถูกกฎหมายในการบริหารภาระภาษี
ถ้าไม่โอนตอนมีชีวิต ทรัพย์จะกลายเป็นมรดกเมื่อเสียชีวิต ภาษีการรับมรดกเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ทายาทแต่ละคนได้รับมรดกรวมเกิน 100 ล้านบาท โดยผู้สืบสันดานและบุพการีเสียในอัตรา 5% ของส่วนที่เกิน (ผู้รับอื่นเสีย 10%) ซึ่งสูงกว่าเกณฑ์ภาษีการให้มาก ในแง่ภาษีล้วน ๆ การรอให้เป็นมรดกจึงอาจไม่ได้เสียเปรียบสำหรับครอบครัวทั่วไป แต่ความแตกต่างอยู่ที่ "กระบวนการ" การรับมรดกต้องมีการตั้งผู้จัดการมรดก (หลายกรณีต้องผ่านศาล) ต้องให้ทายาททุกคนตกลงกัน และเสียเวลาหลายเดือน ซึ่งเป็นจุดที่ความขัดแย้งในครอบครัวเกิดบ่อยที่สุด
การให้โดยเสน่หาเมื่อจดทะเบียนแล้วถือว่าสมบูรณ์ กรรมสิทธิ์เป็นของลูกทันที ลูกมีสิทธิขาย จำนอง หรือนำไปเป็นหลักประกันได้โดยไม่ต้องขอพ่อแม่ กฎหมายเปิดช่องให้ถอนคืนการให้ได้ในกรณีที่ผู้รับประพฤติเนรคุณตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดอาญาร้ายแรง หมิ่นประมาทหรือทำให้เสียชื่อเสียงอย่างร้ายแรง หรือบอกปัดไม่ให้สิ่งจำเป็นเลี้ยงชีพแก่ผู้ให้ในขณะที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับสามารถให้ได้ แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด และพิสูจน์ได้ยาก ในทางปฏิบัติจึงไม่ควรพึ่งการถอนคืน
ได้ แต่ในอนาคตถ้าต้องการขายหรือจำนองทรัพย์ที่เป็นของผู้เยาว์ ผู้แทนโดยชอบธรรมต้องขออนุญาตศาลก่อน ซึ่งทำให้การจัดการทรัพย์ยุ่งยากขึ้นมาก
ขายได้ในทางกฎหมาย แต่ผู้ซื้อต้องรับสิทธิเก็บกินของพ่อแม่ไปด้วย ในทางปฏิบัติจึงหาผู้ซื้อยากมากจนกว่าสิทธิจะสิ้นสุด ซึ่งเป็นการคุ้มครองพ่อแม่ได้ดี
ไม่ควร เพราะการซื้อขายถูกคำนวณภาษีจากราคาประเมิน และอาจเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าการให้ อีกทั้งการแสดงเจตนาลวงอาจก่อปัญหาทางกฎหมายภายหลัง
การยกบ้านหรือที่ดินให้ลูกตอนมีชีวิตมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการซื้อขายมาก และสำหรับครอบครัวส่วนใหญ่ไม่มีภาษีการให้ แต่สิ่งที่ต้องคิดให้รอบคอบคือความมั่นคงของพ่อแม่หลังโอน การจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยควบคู่กันเป็นเครื่องมือที่ง่ายและได้ผล สำหรับทรัพย์มูลค่าสูงหรือครอบครัวที่ซับซ้อน ควรปรึกษาทนายความหรือนักวางแผนภาษี อ่านเรื่องทรัพยสิทธิและมรดกเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จบางรายต้องเจอกำหนดเสร็จที่เลื่อน ห้องเล็กกว่าสัญญา หรือส่วนกลางที่เปลี่ยนไป มาดูว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ สคบ. ควบคุมคุ้มครองอะไร เมื่อไหร่บอกเลิกและขอเงินคืนได้ การรวบรวมหลักฐาน การร้องเรียน สคบ. คดีผู้บริโภคและคดีแบบกลุ่ม และสิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อเพื่อลดความเสี่ยง
เคล็ดลับเมื่อพอร์ตห้องเช่าโตขึ้น เจ้าของมักสงสัยว่าตั้งบริษัทจะประหยัดภาษีไหม มาเปรียบเทียบการเสียภาษีค่าเช่าแบบบุคคลกับบริษัท ต้นทุนการโอนทรัพย์เดิมเข้าบริษัท ภาระด้านบัญชี การส่งต่อผ่านหุ้น และทำไมโครงสร้างนอมินีสำหรับชาวต่างชาติจึงผิดกฎหมายและอันตราย
เคล็ดลับทุกเดือนที่ห้องว่างคือการเสียค่าเช่าเต็มเดือน บวกค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น มาดูวิธีวิเคราะห์สาเหตุอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ราคาเทียบห้องคู่แข่งจริง รูปและข้อความประกาศ ช่องทางและเอเจนต์ จังหวะเวลา สภาพห้องและเงื่อนไขการเช่า ไปจนถึงการปรับปรุงเร็ว ๆ ที่ทำให้ประกาศขยับ โดยไม่ต้องลดค่าเช่าแบบไม่มีหลักการ
