ช่วงหกเดือนถึงสองปีแรกหลังรับโอนบ้านใหม่ คือช่วงที่ปัญหาจากงานก่อสร้างค่อย ๆ ปรากฏ ฝนแรกของปีเผยจุดรั่วที่หลังคาและขอบหน้าต่าง ดินที่ทรุดตัวทำให้ส่วนรอบบ้านแตกร้าว ปั๊มน้ำหรือระบบไฟที่ติดตั้งไม่ดีเริ่มมีปัญหา เจ้าของบ้านจำนวนมากไม่รู้ว่าตัวเองมีสิทธิเรียกให้โครงการซ่อมได้แค่ไหน หรือแจ้งเคลมด้วยวาจาแล้วเรื่องเงียบหายไป บทความนี้จะอธิบายสิทธิของผู้ซื้อ และขั้นตอนการเคลมที่ได้ผล
ธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดินและธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งกำหนดให้สัญญาต้องมีข้อความเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง โดยหลักทั่วไปที่พบในสัญญามาตรฐานมีดังนี้
| ส่วนของทรัพย์ | ระยะรับประกันโดยทั่วไป (บ้านพร้อมที่ดิน) | ระยะรับประกันโดยทั่วไป (ห้องชุด) |
|---|---|---|
| โครงสร้าง: เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้น โครงหลังคา ผนังรับน้ำหนัก | 5 ปีนับแต่วันโอน | 5 ปีนับแต่วันโอน |
| ส่วนควบและอุปกรณ์: รั้ว กำแพง ประตู หน้าต่าง ระบบไฟ ประปา สุขภัณฑ์ | 1 ปีนับแต่วันโอน | 2 ปีนับแต่วันโอน |
ระยะเวลาที่แท้จริงต้องดูจากสัญญาของแต่ละโครงการ ซึ่งอาจให้ระยะยาวกว่ามาตรฐานขั้นต่ำ และควรเก็บสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาซื้อขาย และเอกสารรับประกันอุปกรณ์จากผู้ผลิตไว้ครบถ้วน นอกจากสัญญาแล้ว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ยังกำหนดความรับผิดของผู้ขายในความชำรุดบกพร่องที่มีอยู่ขณะซื้อขาย โดยต้องฟ้องร้องภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง
ความชำรุดที่เกิดจากงานก่อสร้างหรือวัสดุที่โครงการติดตั้ง เช่น หลังคารั่ว ผนังร้าวจากการทรุดตัวของโครงสร้าง ท่อน้ำรั่วในผนัง พื้นกระเบื้องโป่ง วงกบบวม เป็นความชำรุดที่โครงการต้องรับผิดชอบ ส่วนที่มักเกิดข้อโต้แย้งคือความเสียหายจากการใช้งานผิดวิธี การต่อเติมของเจ้าของเอง และการสึกหรอตามปกติ ประเด็นสำคัญคือ การต่อเติมโดยไม่ระวังอาจทำให้โครงการปฏิเสธการรับประกันในส่วนที่เกี่ยวข้อง เช่น เจาะหลังคาติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์แล้วหลังคารั่ว หรือต่อเติมครัวที่ไปยึดกับโครงสร้างบ้าน จึงควรตรวจเงื่อนไขในสัญญาก่อนต่อเติมในช่วงรับประกัน
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือการรอนานเกินไป เจ้าของเห็นรอยร้าวแต่คิดว่าเล็กน้อย จนเวลาผ่านไปเลยระยะรับประกันส่วนควบ หรือปัญหาลุกลามจนพิสูจน์ต้นเหตุยาก ข้อผิดพลาดที่สองคือการซ่อมเองก่อนแจ้งโครงการ ซึ่งทำให้หลักฐานหายไป และโครงการอาจปฏิเสธความรับผิด ข้อผิดพลาดที่สามคือการแจ้งด้วยวาจาเท่านั้น และข้อผิดพลาดที่สี่คือการยอมเซ็นเอกสารยืนยันว่าซ่อมเรียบร้อยแล้ว ทั้งที่ยังไม่ได้ทดสอบ
สำหรับคอนโด ความชำรุดภายในห้องชุดเป็นเรื่องระหว่างเจ้าของห้องกับโครงการ ส่วนความชำรุดในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ผนังภายนอกอาคาร ลิฟต์ ระบบดับเพลิง เป็นเรื่องที่นิติบุคคลอาคารชุดต้องเป็นผู้ติดตามกับโครงการ ช่วงก่อนที่โครงการจะส่งมอบทรัพย์ส่วนกลางให้นิติบุคคล เจ้าของร่วมควรผลักดันให้มีการตรวจสอบโดยวิศวกรอิสระ และบันทึกรายการชำรุดให้โครงการแก้ไขก่อนรับมอบ
ถ้าความชำรุดเป็นปัญหาโครงสร้างที่อยู่ในระยะ 5 ปี ยังเรียกร้องได้ ส่วนความชำรุดที่มีอยู่ตั้งแต่ขณะส่งมอบแต่เพิ่งพบ อาจมีช่องทางตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งต้องใช้สิทธิภายในหนึ่งปีนับแต่พบเห็น ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเป็นรายกรณี
สิทธิตามสัญญากับโครงการผูกกับผู้ซื้อรายแรก การโอนสิทธิให้ผู้ซื้อรายใหม่ขึ้นกับเงื่อนไขของแต่ละโครงการ ควรสอบถามโครงการและให้ผู้ขายโอนสิทธิหรือเอกสารรับประกันให้ก่อนวันโอน
คุ้มในกรณีปัญหาโครงสร้างหรือเมื่อโครงการปฏิเสธความรับผิด รายงานจากวิศวกรที่มีใบอนุญาตเป็นหลักฐานที่มีน้ำหนักมากทั้งในการเจรจา การร้องเรียน และในชั้นศาล
สิทธิของผู้ซื้อบ้านใหม่ได้รับการคุ้มครองชัดเจน แต่สิทธินั้นจะมีผลจริงก็ต่อเมื่อคุณใช้มันอย่างเป็นระบบ บันทึกหลักฐาน แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ติดตามจนงานซ่อมผ่านการทดสอบ และอย่าลังเลที่จะร้องเรียนเมื่อถูกเพิกเฉย อ่านเช็คลิสต์ตรวจรับบ้านก่อนโอนและบทความสิทธิผู้ซื้อเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จบางรายต้องเจอกำหนดเสร็จที่เลื่อน ห้องเล็กกว่าสัญญา หรือส่วนกลางที่เปลี่ยนไป มาดูว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ สคบ. ควบคุมคุ้มครองอะไร เมื่อไหร่บอกเลิกและขอเงินคืนได้ การรวบรวมหลักฐาน การร้องเรียน สคบ. คดีผู้บริโภคและคดีแบบกลุ่ม และสิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อเพื่อลดความเสี่ยง
เคล็ดลับเมื่อพอร์ตห้องเช่าโตขึ้น เจ้าของมักสงสัยว่าตั้งบริษัทจะประหยัดภาษีไหม มาเปรียบเทียบการเสียภาษีค่าเช่าแบบบุคคลกับบริษัท ต้นทุนการโอนทรัพย์เดิมเข้าบริษัท ภาระด้านบัญชี การส่งต่อผ่านหุ้น และทำไมโครงสร้างนอมินีสำหรับชาวต่างชาติจึงผิดกฎหมายและอันตราย
เคล็ดลับทุกเดือนที่ห้องว่างคือการเสียค่าเช่าเต็มเดือน บวกค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น มาดูวิธีวิเคราะห์สาเหตุอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ราคาเทียบห้องคู่แข่งจริง รูปและข้อความประกาศ ช่องทางและเอเจนต์ จังหวะเวลา สภาพห้องและเงื่อนไขการเช่า ไปจนถึงการปรับปรุงเร็ว ๆ ที่ทำให้ประกาศขยับ โดยไม่ต้องลดค่าเช่าแบบไม่มีหลักการ
