เมื่อได้รับหนังสือเชิญประชุมใหญ่สามัญประจำปีจากนิติบุคคล เจ้าของห้องจำนวนมากมองว่าเป็นเรื่องของคนที่มีเวลาว่าง และปล่อยให้คนอื่นตัดสินใจแทน แต่ในความเป็นจริง ที่ประชุมใหญ่คืออำนาจสูงสุดของอาคารชุด เป็นที่อนุมัติงบประมาณที่ทุกห้องต้องจ่าย เลือกคณะกรรมการที่ควบคุมการใช้เงิน แต่งตั้งผู้จัดการ และตัดสินเรื่องการซ่อมใหญ่ที่อาจต้องเรียกเก็บเงินเพิ่ม การขาดประชุมจึงเท่ากับปล่อยให้ผู้อื่นกำหนดมูลค่าทรัพย์สินของคุณ
ตามกฎหมายอาคารชุด อาคารแต่ละแห่งมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้จัดการทรัพย์ส่วนกลาง มีผู้จัดการนิติบุคคลเป็นผู้บริหารงานประจำวัน มีคณะกรรมการที่เจ้าของร่วมเลือกตั้งเพื่อควบคุมการทำงานของผู้จัดการ และมีที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมเป็นผู้มีอำนาจตัดสินใจเรื่องสำคัญ คณะกรรมการมีจำนวนไม่เกินเก้าคน อยู่ในตำแหน่งวาระละสองปี การประชุมใหญ่สามัญต้องจัดอย่างน้อยปีละครั้ง เพื่อพิจารณางบดุล รายงานประจำปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชี และเรื่องอื่น ๆ
คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมแต่ละรายเป็นไปตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งโดยหลักคำนวณจากพื้นที่ห้องชุด เจ้าของห้องใหญ่จึงมีเสียงมากกว่าเจ้าของห้องเล็ก การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมครบองค์ประชุมตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าครั้งแรกไม่ครบ ต้องเรียกประชุมใหม่ ซึ่งเกณฑ์องค์ประชุมในครั้งหลังจะต่ำลง นี่คือเหตุผลที่อาคารที่เจ้าของร่วมไม่สนใจประชุม มักจบด้วยการที่คนกลุ่มเล็ก ๆ ตัดสินเรื่องสำคัญแทนทั้งอาคาร
มติแต่ละเรื่องใช้เสียงไม่เท่ากัน เรื่องทั่วไปใช้เสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม แต่เรื่องสำคัญที่กฎหมายกำหนด เช่น การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ การกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และการแก้ไขข้อบังคับบางเรื่อง ต้องใช้คะแนนเสียงตามสัดส่วนของคะแนนเสียงทั้งหมดของอาคาร ซึ่งยากกว่ามาก และบางเรื่อง เช่น การต่อเติมหรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลางในสาระสำคัญ ต้องใช้คะแนนเสียงสูงขึ้นอีก
เจ้าของร่วมที่เข้าประชุมไม่ได้สามารถมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นเข้าประชุมและออกเสียงแทนได้ แต่กฎหมายกำหนดว่าผู้รับมอบฉันทะหนึ่งคนรับมอบได้ไม่เกินสามห้องชุด เพื่อป้องกันการรวบรวมเสียงไปอยู่ในมือคนเดียว นอกจากนี้ ผู้จัดการนิติบุคคลและคู่สมรสของผู้จัดการ รวมถึงพนักงานของนิติบุคคล ไม่ควรเป็นผู้รับมอบฉันทะ เพราะเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรง ถ้าคุณไม่ไปประชุม ให้มอบฉันทะให้เจ้าของร่วมที่ไว้ใจ และระบุความเห็นในแต่ละวาระไว้ในหนังสือมอบฉันทะ
| วาระ | สิ่งที่ควรตรวจ |
|---|---|
| รับรองงบการเงิน | รายรับ รายจ่าย ยอดค้างชำระ เงินกองทุนคงเหลือ ความเห็นของผู้สอบบัญชี |
| อนุมัติงบประมาณปีถัดไป | ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นผิดปกติ เช่น ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าซ่อมบำรุง |
| ปรับค่าส่วนกลาง | เหตุผลและตัวเลขสนับสนุน การปรับเทียบกับอาคารใกล้เคียง |
| ใช้เงินกองทุนสำรอง | โครงการที่จะใช้ เช่น ซ่อมลิฟต์ ทาสีอาคาร มีใบเสนอราคาเปรียบเทียบหรือไม่ |
| เลือกตั้งกรรมการ | ประวัติผู้สมัคร ผลประโยชน์ทับซ้อนกับผู้รับเหมาหรือผู้จัดการ |
| แต่งตั้งผู้สอบบัญชีและผู้จัดการ | ค่าตอบแทน ผลงานที่ผ่านมา การเปรียบเทียบกับผู้ให้บริการรายอื่น |
ผูกพัน มติที่ประชุมใหญ่ที่ทำถูกต้องตามกฎหมายและข้อบังคับมีผลกับเจ้าของร่วมทุกราย รวมถึงผู้ที่ไม่ได้เข้าประชุม เช่น การปรับค่าส่วนกลาง
ผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของร่วม จะเข้าประชุมและออกเสียงได้ต่อเมื่อได้รับมอบฉันทะเป็นหนังสือจากเจ้าของห้อง และอยู่ภายใต้ข้อจำกัดจำนวนห้องที่รับมอบได้
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางอาจถูกจำกัดสิทธิในการออกเสียงตามกฎหมายและข้อบังคับ ควรชำระให้เรียบร้อยก่อนประชุม หากต้องการให้เสียงของคุณนับ
มูลค่าคอนโดของคุณไม่ได้ขึ้นกับทำเลอย่างเดียว แต่ขึ้นกับคุณภาพการบริหารอาคาร ซึ่งถูกตัดสินในที่ประชุมใหญ่ อ่านเอกสารประกอบก่อนประชุม เข้าประชุมหรือมอบฉันทะอย่างมีทิศทาง และรวมพลังกับเจ้าของร่วมเมื่ออาคารต้องการการเปลี่ยนแปลง อ่านวิธีอ่านงบนิติบุคคลและบทความคอนโดอื่น ๆ ได้ที่ บทความ MyProperty
บทความนี้มีประโยชน์ไหม?
คัดสรรมาให้คุณ — ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับบทความนี้
เคล็ดลับผู้ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จบางรายต้องเจอกำหนดเสร็จที่เลื่อน ห้องเล็กกว่าสัญญา หรือส่วนกลางที่เปลี่ยนไป มาดูว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ สคบ. ควบคุมคุ้มครองอะไร เมื่อไหร่บอกเลิกและขอเงินคืนได้ การรวบรวมหลักฐาน การร้องเรียน สคบ. คดีผู้บริโภคและคดีแบบกลุ่ม และสิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อเพื่อลดความเสี่ยง
เคล็ดลับเมื่อพอร์ตห้องเช่าโตขึ้น เจ้าของมักสงสัยว่าตั้งบริษัทจะประหยัดภาษีไหม มาเปรียบเทียบการเสียภาษีค่าเช่าแบบบุคคลกับบริษัท ต้นทุนการโอนทรัพย์เดิมเข้าบริษัท ภาระด้านบัญชี การส่งต่อผ่านหุ้น และทำไมโครงสร้างนอมินีสำหรับชาวต่างชาติจึงผิดกฎหมายและอันตราย
เคล็ดลับทุกเดือนที่ห้องว่างคือการเสียค่าเช่าเต็มเดือน บวกค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น มาดูวิธีวิเคราะห์สาเหตุอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ราคาเทียบห้องคู่แข่งจริง รูปและข้อความประกาศ ช่องทางและเอเจนต์ จังหวะเวลา สภาพห้องและเงื่อนไขการเช่า ไปจนถึงการปรับปรุงเร็ว ๆ ที่ทำให้ประกาศขยับ โดยไม่ต้องลดค่าเช่าแบบไม่มีหลักการ
