ซื้อบ้านด้วยเงินสดหรือกู้ธนาคารดี — อำนาจต่อรอง สภาพคล่อง ภาษี และทางเลือกแบบผสม

สำหรับคนที่มีเงินเก็บมากพอจะซื้อบ้านหรือคอนโดได้ทั้งหลังด้วยเงินสด คำถามที่ตามมาคือควรจ่ายเงินสดทั้งหมดหรือยังควรกู้ธนาคาร หลายคนรู้สึกว่าการไม่มีหนี้คือความสบายใจที่สุด ซึ่งก็เป็นความจริงในหลายด้าน แต่การซื้อด้วยเงินสดก็มีต้นทุนที่มองไม่เห็นเช่นกัน บทความนี้จะชั่งน้ำหนักทั้งสองทางอย่างตรงไปตรงมา

ข้อดีของการซื้อด้วยเงินสด

ข้อดีที่ชัดที่สุดคือไม่มีดอกเบี้ย ซึ่งตลอดอายุสัญญากู้หลายสิบปีอาจรวมเป็นเงินจำนวนมาก นอกจากนี้ยังประหยัดค่าจดทะเบียนจำนองที่คิดจากวงเงินกู้ ค่าประเมินราคา และค่าอากรแสตมป์สัญญากู้ ด้านการต่อรอง ผู้ซื้อเงินสดเป็นที่ต้องการของผู้ขายทุกคน โดยเฉพาะในตลาดที่สินเชื่อเข้มงวด ผู้ขายไม่ต้องเสี่ยงกับการที่ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านหลังรอมาหลายสัปดาห์ จึงยอมให้ส่วนลดเพื่อแลกกับความแน่นอนและความเร็ว และขั้นตอนโอนก็ง่ายกว่า ไม่ต้องรอการอนุมัติหรือนัดสามฝ่าย

ต้นทุนที่มองไม่เห็นของเงินสด

ต้นทุนแรกคือสภาพคล่อง เงินที่จ่ายไปกับบ้านไม่สามารถดึงกลับมาใช้ได้ง่าย ถ้าเกิดเหตุฉุกเฉินทางการเงินหรือโอกาสลงทุนที่ดี จะต้องขายบ้านหรือไปขอสินเชื่อบ้านแลกเงินภายหลัง ซึ่งอาจได้เงื่อนไขแย่กว่าการกู้ตั้งแต่แรก ต้นทุนที่สองคือค่าเสียโอกาส ถ้าเงินก้อนนั้นสามารถสร้างผลตอบแทนหลังภาษีสูงกว่าดอกเบี้ยบ้าน การจ่ายเงินสดเท่ากับยอมเสียส่วนต่างนั้น ต้นทุนที่สามคือสิทธิลดหย่อนภาษี ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนำมาลดหย่อนภาษีเงินได้ได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี ผู้ซื้อเงินสดไม่ได้สิทธินี้ และต้นทุนสุดท้ายที่คนมักมองข้ามคือการขาด "ความเห็นที่สอง" จากธนาคาร เมื่อกู้ ธนาคารจะประเมินราคาทรัพย์และตรวจเอกสารสิทธิ์ ซึ่งช่วยให้รู้ว่าราคาที่จ่ายสมเหตุสมผลหรือไม่

เปรียบเทียบสามทางเลือก

ประเด็น	เงินสดทั้งหมด	เงินสดส่วนใหญ่ + กู้วงเงินเล็ก	กู้เต็มเพดาน
ดอกเบี้ยรวม	ไม่มี	น้อย	มาก
สภาพคล่องหลังซื้อ	ต่ำ	ปานกลางถึงดี	สูง
อำนาจต่อรอง	สูงสุด	สูง	ปกติ
สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ย	ไม่ได้	ได้บางส่วน	ได้
ความเสี่ยงด้านหนี้	ไม่มี	ต่ำ	สูงกว่า
การตรวจสอบโดยธนาคาร	ไม่มี	มี	มี

เมื่อไหร่ควรจ่ายเงินสด

เมื่อเงินที่ใช้ซื้อเป็นเงินส่วนเกินหลังจากมีเงินสำรองฉุกเฉินเพียงพอแล้ว เมื่อดอกเบี้ยเงินกู้สูงเมื่อเทียบกับผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุนอื่น เมื่ออยู่ในวัยใกล้เกษียณที่ระยะกู้สั้นทำให้ค่างวดสูง หรือเมื่อทรัพย์ที่ซื้อเป็นประเภทที่ธนาคารให้สินเชื่อยาก เช่น คอนโดเก่าบางอาคาร และเมื่อการต่อรองด้วยเงินสดทำให้ได้ส่วนลดที่มีนัยสำคัญ

เมื่อไหร่ควรกู้

เมื่อการจ่ายเงินสดจะทำให้เงินสำรองเหลือน้อย เมื่อมีโอกาสลงทุนหรือธุรกิจที่ต้องใช้เงินทุน เมื่อดอกเบี้ยบ้านอยู่ในระดับต่ำโดยเฉพาะช่วงโปรโมชัน เมื่อต้องการใช้สิทธิลดหย่อนภาษีดอกเบี้ย และเมื่อต้องการให้ธนาคารช่วยตรวจราคาและเอกสารสิทธิ์อีกชั้น

ทางสายกลาง: กู้น้อย ๆ อย่างมีเหตุผล

หลายครอบครัวเลือกจ่ายเงินสดส่วนใหญ่และกู้วงเงินเล็ก เพื่อรักษาเงินสำรองไว้ใช้ยามจำเป็น ยังได้สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยบางส่วน ได้การตรวจสอบจากธนาคาร และยังมีอำนาจต่อรองใกล้เคียงผู้ซื้อเงินสด เพราะวงเงินกู้น้อยและอนุมัติง่าย เมื่อมีเงินเหลือในอนาคตก็โปะปิดหนี้ได้ตามความเหมาะสม ตรวจเงื่อนไขค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดก่อนทำสัญญา

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ซื้อเงินสดควรขอส่วนลดเท่าไหร่?

ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับสภาพตลาด ระยะเวลาที่ทรัพย์ประกาศขาย และความเร่งรีบของผู้ขาย ใช้ราคาซื้อขายจริงของทรัพย์ใกล้เคียงเป็นฐาน และเสนอความเร็วในการโอนเป็นข้อแลกเปลี่ยน

ซื้อเงินสดยังต้องตรวจเอกสารอะไรบ้าง?

ตรวจโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่สำนักงานที่ดิน ภาระผูกพัน หนี้ค่าส่วนกลาง และถ้าเป็นไปได้ จ้างผู้ประเมินราคาอิสระและผู้ตรวจบ้าน เพราะไม่มีธนาคารช่วยตรวจให้

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดด้วยเงินสดต้องทำอะไรเพิ่ม?

ต้องนำเงินเข้าประเทศจากต่างประเทศตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด และมีหลักฐานการนำเงินเข้าจากธนาคารเพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนห้องชุดภายใต้โควตาต่างชาติ

สรุป

การซื้อด้วยเงินสดให้อำนาจต่อรองและความสบายใจ แต่แลกด้วยสภาพคล่องและสิทธิประโยชน์บางอย่าง ตัดสินใจจากเงินสำรอง ดอกเบี้ยเทียบผลตอบแทนทางเลือก และสถานการณ์ชีวิตของคุณ และอย่ามองข้ามทางสายกลางที่กู้น้อยอย่างมีเหตุผล อ่านเรื่องการโปะบ้านและการต่อรองราคาเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty