ธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาซื้อ ทำอย่างไรดี — สาเหตุ และทางเลือกห้าทางที่ผู้ซื้อมี

ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากเจอสถานการณ์นี้หลังวางเงินมัดจำและยื่นกู้ไปแล้ว ธนาคารแจ้งว่าราคาประเมินของทรัพย์ต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อ ทำให้วงเงินกู้ที่อนุมัติต่ำกว่าที่คาด และผู้ซื้อต้องหาเงินสดมาเติมส่วนต่างภายในเวลาไม่นานก่อนวันโอน สถานการณ์นี้พบบ่อยกับบ้านมือสองที่ตั้งราคาตามความคาดหวังของผู้ขาย และกับโครงการใหม่ที่ราคาขายรวมค่าการตลาดและพรีเมียมของแบรนด์ไว้ การเข้าใจว่าทำไมถึงเกิด และมีทางเลือกอะไรบ้าง ช่วยให้ตัดสินใจได้โดยไม่เสียเงินมัดจำ

ธนาคารคำนวณวงเงินอย่างไร

ธนาคารจะพิจารณาวงเงินจากสองด้าน ด้านแรกคือมูลค่าหลักประกัน ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารใช้ราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายในสัญญากับราคาประเมินของผู้ประเมิน แล้วคูณด้วยอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่ใช้กับสัญญานั้น ด้านที่สองคือความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ วงเงินที่อนุมัติจะเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าระหว่างสองด้านนี้ ดังนั้นแม้ผู้กู้จะมีรายได้สูง ถ้าราคาประเมินต่ำ วงเงินก็ถูกจำกัดอยู่ดี

ตัวอย่างเช่น ตกลงซื้อบ้านราคา 4,000,000 บาท ธนาคารประเมินได้ 3,600,000 บาท ถ้าธนาคารให้กู้ร้อยละ 90 ของมูลค่าหลักประกัน วงเงินจะเป็น 3,240,000 บาท ผู้ซื้อต้องจ่ายส่วนที่เหลือ 760,000 บาทเป็นเงินสด แทนที่จะเป็น 400,000 บาทอย่างที่คาดไว้ถ้าราคาประเมินเท่าราคาซื้อ

ทำไมราคาประเมินถึงต่ำ

สาเหตุ	คำอธิบาย
ราคาซื้อสูงกว่าตลาด	ผู้ขายตั้งราคาตามความคาดหวัง หรือผู้ซื้อตกลงราคาสูงเพราะชอบบ้าน
พรีเมียมของโครงการใหม่	ราคาขายรวมค่าการตลาด ของแถม และแบรนด์ ซึ่งผู้ประเมินไม่นับเต็ม
ข้อมูลเปรียบเทียบน้อย	ทรัพย์ในทำเลที่ซื้อขายน้อยหรือมีลักษณะเฉพาะ ผู้ประเมินเลือกตัวเลขระมัดระวัง
สภาพทรัพย์และส่วนต่อเติม	ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือสภาพทรุดโทรม ถูกหักมูลค่า
ภาวะตลาด	ในช่วงตลาดชะลอตัว ผู้ประเมินมักใช้ตัวเลขที่อนุรักษ์นิยมขึ้น

ทางเลือกห้าทาง

1. เจรจาราคาใหม่กับผู้ขาย — ใช้ผลการประเมินเป็นข้อมูลอ้างอิงว่าราคาตลาดอยู่ที่ใด ผู้ขายที่ต้องการปิดการขายอาจยอมลดราคาบางส่วนหรือช่วยค่าธรรมเนียมการโอน
2. ขอทบทวนราคาประเมิน — ส่งข้อมูลราคาซื้อขายจริงของทรัพย์ใกล้เคียงที่สนับสนุนราคาของคุณให้ธนาคารพิจารณา บางธนาคารยอมทบทวนเมื่อมีข้อมูลใหม่ที่มีน้ำหนัก
3. ยื่นกู้กับธนาคารอื่น — ผู้ประเมินแต่ละธนาคารอาจให้ตัวเลขต่างกัน การยื่นหลายธนาคารพร้อมกันตั้งแต่ต้นจึงช่วยลดความเสี่ยงนี้
4. เพิ่มเงินดาวน์ — ถ้ามีเงินสดเพียงพอและยังเชื่อว่าราคาที่ตกลงสมเหตุสมผล เช่น บ้านมีลักษณะพิเศษที่ตรงความต้องการ ก็สามารถเติมส่วนต่างแล้วเดินหน้าต่อ
5. ถอนตัว — ถ้าสัญญาจะซื้อจะขายมีเงื่อนไขคุ้มครองเรื่องการกู้ไม่ผ่าน การถอนตัวโดยได้เงินมัดจำคืนเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล ถ้าราคาที่ตกลงสูงกว่าตลาดชัดเจน

ป้องกันตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ

วิธีที่ดีที่สุดคือป้องกันก่อนเกิด ตรวจราคาซื้อขายจริงของทรัพย์ใกล้เคียงก่อนตกลงราคา ขอประเมินเบื้องต้นจากธนาคารก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าธนาคารมีบริการ และที่สำคัญที่สุดคือใส่เงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายว่า หากผู้ซื้อไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อในวงเงินที่กำหนดภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำ หรือให้สิทธิผู้ซื้อเจรจาราคาใหม่ เงื่อนไขนี้ปกป้องผู้ซื้อจากการเสียเงินมัดจำในสถานการณ์ที่ควบคุมไม่ได้

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินของธนาคารกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ต่างกันอย่างไร?

ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นราคาทางราชการ ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอน มักต่ำกว่าราคาตลาด ส่วนราคาประเมินของธนาคารเป็นการประเมินมูลค่าตลาดเพื่อพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งเป็นคนละตัวเลขกัน

ผู้ขายบอกว่าธนาคารอื่นประเมินได้สูงกว่า เชื่อได้ไหม?

อาจเป็นไปได้ แต่ควรขอดูหลักฐาน และยื่นกู้เองเพื่อดูผลจริง ราคาประเมินที่ต่างกันมากระหว่างธนาคารเป็นสัญญาณให้ทบทวนราคาตลาดอย่างระมัดระวัง

ราคาประเมินต่ำแปลว่าไม่ควรซื้อเลยไหม?

ไม่จำเป็น แต่เป็นสัญญาณที่ควรรับฟัง ถ้าราคาที่ตกลงสูงกว่าประเมินเล็กน้อยและทรัพย์ตรงความต้องการจริง อาจยังคุ้ม ถ้าห่างกันมาก ควรทบทวนอย่างจริงจัง

สรุป

ราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาซื้อเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้บ่อย และเป็นข้อมูลที่มีค่าเกี่ยวกับราคาตลาด ใช้เป็นข้อต่อรอง ขอทบทวนเมื่อมีหลักฐาน ยื่นหลายธนาคาร และที่สำคัญคือป้องกันตัวด้วยเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ต้น อ่านวิธีประเมินมูลค่าอสังหาและเทคนิคต่อรองราคาเพิ่มเติมได้ที่ บทความ MyProperty