Land & Building Tax in Thailand 2026: How to Calculate

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — เรื่องที่เจ้าของทรัพย์ทุกคนต้องรู้

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 และแทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม หลักการคือเก็บภาษีจากมูลค่าของทรัพย์สิน ไม่ใช่จากรายได้ที่ได้จากทรัพย์สิน

ในปี 2569 ปีนี้ คุณต้องเตรียมอะไรบ้างสำหรับการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง? บทความนี้สรุปทุกเรื่องให้ครบ ตั้งแต่วิธีคำนวณ อัตราภาษี การยกเว้น ไปจนถึงกำหนดชำระและค่าปรับกรณีค้างจ่าย

ใครต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?

ทุกคนที่เป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม ของแต่ละปี ไม่ว่าจะเป็น:

• บุคคลธรรมดาเจ้าของบ้าน/ที่ดิน
• นิติบุคคล/บริษัทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
• ผู้เช่าที่ดินของรัฐในระยะยาว

หมายเหตุ: ถ้าคุณซื้อบ้านในปีนั้น ภาษีจะคิดตามสัดส่วนวันที่ถือครอง

อัตราภาษีแยกตามประเภททรัพย์สิน (2569)

1. ที่ดินเพื่อการเกษตร

อัตราต่ำสุด เพราะรัฐต้องการส่งเสริมการเกษตร:

• มูลค่า 0 - 75 ล้านบาท: 0.01% ต่อปี
• มูลค่า 75 - 100 ล้านบาท: 0.03% ต่อปี
• มูลค่า 100 - 500 ล้านบาท: 0.05% ต่อปี
• มูลค่า 500 - 1,000 ล้านบาท: 0.07% ต่อปี
• มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท: 0.10% ต่อปี

2. ที่อยู่อาศัย — บ้านพักหลักที่เจ้าของอยู่เอง

ยกเว้นภาษี สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (ถ้าเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน)

• มูลค่า 0 - 50 ล้านบาท: ยกเว้น
• มูลค่า 50 - 75 ล้านบาท: 0.03%
• มูลค่า 75 - 100 ล้านบาท: 0.05%
• มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: 0.10%

3. ที่อยู่อาศัย — บ้านหลังที่สอง หรือบ้านเช่า

• มูลค่า 0 - 50 ล้านบาท: 0.02%
• มูลค่า 50 - 75 ล้านบาท: 0.03%
• มูลค่า 75 - 100 ล้านบาท: 0.05%
• มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: 0.10%

4. อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

เช่น โรงแรม ร้านค้า โรงงาน อาคารสำนักงาน:

• มูลค่า 0 - 50 ล้านบาท: 0.30%
• มูลค่า 50 - 200 ล้านบาท: 0.40%
• มูลค่า 200 - 1,000 ล้านบาท: 0.50%
• มูลค่า 1,000 - 5,000 ล้านบาท: 0.60%
• มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท: 0.70%

5. ที่ดินว่างเปล่า/ไม่ได้ใช้ประโยชน์

อัตราสูงสุด เพราะรัฐต้องการให้ใช้ที่ดิน:

• มูลค่า 0 - 50 ล้านบาท: 0.30%
• เพิ่มขึ้น 0.30% ทุก 3 ปี (สูงสุด 3%)

วิธีคำนวณ — ตัวอย่างจริง

ตัวอย่าง A: บ้านเดี่ยวที่อยู่เอง ราคาประเมิน 8 ล้านบาท

มูลค่า 8 ล้านบาท < 50 ล้านบาท

ภาษีที่ต้องจ่าย = 0 บาท (ยกเว้น)

ตัวอย่าง B: บ้านเดี่ยวที่อยู่เอง ราคาประเมิน 60 ล้านบาท

ส่วนที่เกินจาก 50 ล้าน = 10 ล้านบาท

10,000,000 × 0.03% = 3,000 บาท/ปี

ตัวอย่าง C: คอนโดหลังที่สอง ให้เช่า ราคาประเมิน 5 ล้านบาท

ไม่ได้รับการยกเว้น — คำนวณจากมูลค่าทั้งหมด

5,000,000 × 0.02% = 1,000 บาท/ปี

ตัวอย่าง D: ตึกแถวให้เช่าเปิดร้าน ราคาประเมิน 15 ล้านบาท

เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

15,000,000 × 0.30% = 45,000 บาท/ปี

ตัวอย่าง E: ที่ดินเปล่า 1 ไร่ ในกรุงเทพ ราคาประเมิน 30 ล้านบาท

ที่ดินว่างเปล่า อัตราพิเศษ

30,000,000 × 0.30% = 90,000 บาท/ปี

ถ้าปล่อยว่างเกิน 3 ปี — เพิ่มเป็น 0.60% = 180,000 บาท

การยกเว้นและการลดภาษี

ยกเว้นภาษี

• บ้านหลังแรกที่เจ้าของอยู่เอง + บ้านและที่ดินมูลค่ารวมไม่เกิน 50 ล้านบาท
• บ้านหลังแรกที่เจ้าของอยู่เอง + เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (เช่น คอนโด) มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท
• ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลธรรมดา มูลค่ารวมไม่เกิน 50 ล้านบาท
• ทรัพย์สินของรัฐ วัด โบราณสถาน สถานทูต

ลดหย่อนภาษี

• บ้านพักอาศัยที่เจ้าของอยู่เอง — ลด 50% สำหรับปีแรกที่ได้รับมรดก
• ที่ดินเกษตร — ยกเว้น 3 ปีแรกของเกษตรกรรายใหม่
• กิจการ SME — อาจมีการลดหย่อน ต้องปรึกษาสรรพากรท้องที่

กำหนดชำระและขั้นตอน

Timeline

1. มกราคม — วันสำรวจทรัพย์สิน (1 ม.ค.)
2. กุมภาพันธ์ - พฤษภาคม — อปท.ส่งใบแจ้งภาษี
3. เมษายน - มิถุนายน — กำหนดชำระภายในเดือนเมษายน
4. กรกฎาคม เป็นต้นไป — ถ้าไม่ชำระ — เริ่มคิดค่าปรับ

วิธีชำระ

• เคาน์เตอร์ อปท. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (กรุงเทพฯ: สำนักงานเขต; ต่างจังหวัด: เทศบาล/อบต.)
• ออนไลน์ ผ่านเว็บไซต์ของ อปท. (กทม.: bangkok.go.th)
• ธนาคาร Krungthai, Bangkok Bank, Kasikorn (ต้องมีใบแจ้งจาก อปท.)
• ApplicationATM/Mobile Banking ค้นหา "ภาษีที่ดิน"

ค่าปรับกรณีค้างจ่าย

• 1 เดือนแรก — ปรับเพิ่ม 10% ของภาษีค้าง
• 2 เดือน — ปรับเพิ่ม 15%
• 3 เดือน — ปรับเพิ่ม 20%
• เกิน 3 เดือน — ปรับเพิ่ม 40%
• เกิน 1 ปี — อปท. สามารถอายัดทรัพย์สินเพื่อขายทอดตลาดได้

เช็คใบแจ้งภาษีที่ได้รับ — ตรวจเอง

1. ที่อยู่ทรัพย์สินตรงไหม
2. ราคาประเมิน — ตรวจกับกรมธนารักษ์ (treasury.go.th)
3. ประเภททรัพย์สิน (เกษตร/อยู่เอง/หลังสอง/พาณิชย์) จัดถูกประเภทไหม
4. อัตราภาษีที่คิด — คำนวณใหม่ด้วยสูตรในบทความนี้
5. การยกเว้น/ลดหย่อน — เจ้าของบ้านหลังแรกต้องได้รับการยกเว้น

ถ้าพบว่าผิด — ยื่นคำร้องอุทธรณ์ภายใน 30 วันที่ อปท. ที่ออกใบแจ้ง

เคล็ดลับลดภาษีอย่างถูกกฎหมาย

• แจ้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน — ที่ดินว่างเปล่าต้องเริ่มใช้ให้ทัน ปีแรกคิดอัตรา "ว่างเปล่า" สูง
• ทะเบียนบ้านตรงกับที่อยู่จริง — ต้องเป็นบ้านหลักถึงจะยกเว้น 50 ล้าน
• แยกโฉนด — ถ้ามีที่ดินหลายแปลง ยกเว้น 50 ล้านต่อแปลง (ถ้าแปลงเดียวต้องรวม)
• ใช้ที่ดินทำเกษตรจริง — ต้องมีหลักฐานการเพาะปลูก/เลี้ยงสัตว์

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อคอนโดกลางปี ต้องจ่ายภาษีเต็มปีไหม?

ไม่ต้อง — จ่ายตามสัดส่วนวันที่ถือครอง ตัวอย่าง: ซื้อ 1 กรกฎาคม จ่าย 6 เดือน = ครึ่งหนึ่งของภาษีปีนั้น

บ้านหลังเดียว แต่ทะเบียนบ้านไม่ได้ใส่ที่นี่ ต้องจ่ายไหม?

ต้องจ่าย เพราะไม่ได้รับการยกเว้น — รีบย้ายทะเบียนบ้านมาที่บ้านหลักเพื่อได้รับยกเว้น 50 ล้าน

ที่ดินเปล่ายังไม่ได้ใช้ประโยชน์ ต้องจ่ายยังไง?

จ่ายอัตรา 0.30% และเพิ่ม 0.30% ทุก 3 ปี สูงสุด 3% ควรเริ่มใช้ประโยชน์ภายใน 3 ปี เช่น ปลูกผัก/ต้นไม้ หรือสร้างอาคาร

ถ้าเช่าบ้านอยู่ ใครต้องจ่ายภาษีนี้?

เจ้าของที่แท้จริง ไม่ใช่ผู้เช่า (ต่างจากภาษีโรงเรือนเดิม) — แต่เจ้าของสามารถเพิ่มค่าเช่าเพื่อครอบคลุมได้ตามสัญญา

อยู่คอนโด แต่ชื่อโฉนดเป็นของบริษัท ต้องจ่ายเท่าไหร่?

ขึ้นกับวัตถุประสงค์การใช้ — ถ้าบริษัทให้เช่า = อัตราพาณิชย์ 0.30%+; ถ้าให้พนักงานอยู่ = อัตราที่อยู่อาศัย

สรุป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่เรื่องซับซ้อนถ้าเข้าใจหลักการ — บ้านหลักที่เจ้าของอยู่เองราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ยกเว้นทั้งหมด บ้านเพิ่มเติมและอสังหาริมทรัพย์ลงทุนจ่ายอัตราไม่สูงมาก แต่ถ้ามีที่ดินว่างเปล่าควรรีบใช้ประโยชน์เพื่อเลี่ยงอัตราเพิ่มขึ้น

ต้องการขายที่ดินหรือคอนโดที่ลงทุนไว้? ติดต่อ MyProperty ช่วยประเมินราคาและหาผู้ซื้อให้ฟรี

บทความที่เกี่ยวข้อง:

• ขั้นตอนซื้อบ้านในกรุงเทพ 2569
• ซื้อคอนโดสุขุมวิท 2569 คู่มือสมบูรณ์