ซื้อบ้านในกรุงเทพ 2569 — ไม่ยากอย่างที่คิด ถ้ารู้ขั้นตอน

การซื้อบ้านคือหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดของชีวิต และเต็มไปด้วยรายละเอียดทางกฎหมาย การเงิน และภาษีที่คนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคย บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเริ่มเก็บเงินดาวน์ จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นที่ 1: ประเมินกำลังซื้อของตัวเอง

ก่อนที่จะเริ่มดูบ้านเลย ให้ตอบคำถามนี้ให้ชัดเจน: เดือนละเท่าไหร่ที่คุณจ่ายผ่อนได้โดยไม่กระทบชีวิตประจำวัน?

กฎง่ายๆ ที่ธนาคารใช้: ค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ตัวอย่าง:

รายได้เดือนละ 50,000 บาท → ผ่อนได้ไม่เกิน 20,000 บาท/เดือน
ผ่อน 20,000 บาท/เดือน ที่ดอกเบี้ย 5.5% 30 ปี = กู้ได้ประมาณ 3.5 ล้านบาท
ถ้าดาวน์ 15% = ซื้อบ้านราคาประมาณ 4.1 ล้านบาทได้

ขั้นที่ 2: เก็บเงินดาวน์ + ค่าใช้จ่ายจิปาถะ

ต้องเตรียมไว้ก่อนยื่นกู้:

เงินดาวน์ — 10-20% ของราคาบ้าน (บ้านมือสองต้องดาวน์สูงกว่าโดยทั่วไป)
ค่าธรรมเนียมโอน — 2% ของราคาประเมิน (แบ่งกับผู้ขายได้)
ค่าจดจำนอง — 1% ของวงเงินกู้
ค่าอากรแสตมป์ — 0.5% ของราคาซื้อขาย
ค่าประกันอัคคีภัย — 3,000-8,000 บาท/ปี
ค่าประเมินทรัพย์ — 3,000-5,000 บาท (ธนาคารเรียก)
ค่าโอนย้าย + ตกแต่ง — วางแผนไว้อีก 5-10% ของราคาบ้าน

รวมแล้ว ควรมีเงินสดเตรียมไว้ประมาณ 18-30% ของราคาบ้าน

ขั้นที่ 3: เลือกทำเลและประเภทบ้านที่เหมาะสม

ทำเลในกรุงเทพ — เลือกตามไลฟ์สไตล์

สุขุมวิท — ใกล้ที่ทำงานย่าน CBD, BTS เชื่อมทุกจุด, ราคาสูง
ลาดพร้าว - รัชดา — MRT ครบ, ย่านที่อยู่อาศัยครบวงจร, ราคาปานกลาง
บางนา - ศรีนครินทร์ — ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ, โครงการใหม่เยอะ, ราคาจับต้องได้
รามคำแหง - ศรีนครินทร์ — การคมนาคมหลากหลาย, ย่านการค้า, ราคาไม่แพง
นนทบุรี - ปทุมธานี — บ้านหลังใหญ่ราคาไม่แพง, ต้องใช้รถ

ประเภทบ้าน — ข้อดีข้อเสีย

ประเภท	ข้อดี	ข้อเสีย
คอนโด	ใกล้ BTS/MRT, ดูแลง่าย, liquidity สูง	ค่าส่วนกลาง, พื้นที่จำกัด
ทาวน์โฮม	พื้นที่มากขึ้น, ราคาต่อ ตร.ม. ถูกลง	มักไกล BTS, ต้องใช้รถ
บ้านเดี่ยว	พื้นที่มาก, ความเป็นส่วนตัว, ศักยภาพต่อเติม	ราคาสูง, ค่าดูแลสูง, อยู่ห่างเมือง
โฮมออฟฟิศ	ทำธุรกิจได้, มีพื้นที่ทำงาน	ตลาดเฉพาะกลุ่ม, ขายต่อยาก

ขั้นที่ 4: ยื่นขอสินเชื่อธนาคาร (Pre-Approval)

ก่อนที่จะไปเสนอราคา ควรได้ pre-approval จากธนาคาร 2-3 แห่งก่อน เพื่อให้รู้ว่าคุณซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ได้จริง

เอกสารที่ต้องเตรียม

บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน
สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน
หนังสือรับรองเงินเดือน
Bank statement ย้อนหลัง 6 เดือน
หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท (กรณีเจ้าของกิจการ)
50 ทวิ หรือ ภ.ง.ด. 90/91 ย้อนหลัง 1-2 ปี

เปรียบเทียบธนาคาร

ธนาคารในไทยมีเงื่อนไขสินเชื่อบ้านใกล้เคียงกัน แต่อัตราดอกเบี้ยและโปรโมชั่นต่างกันมาก ลองเทียบ:

กสิกรไทย (KBank) — โปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี
กรุงเทพ (BBL) — อัตราดอกเบี้ยโปร่งใส, อนุมัติเร็ว
ไทยพาณิชย์ (SCB) — แพ็กเกจลูกค้า wealth ได้อัตราพิเศษ
กรุงศรี (BAY) — โปรลูกค้าบ้านใหม่จาก developer รายใหญ่
ออมสิน / ธอส — ดอกเบี้ยต่ำสุดสำหรับผู้มีรายได้น้อย-กลาง

เคล็ดลับ: ยื่นหลายธนาคารพร้อมกันแล้วเจรจาดอกเบี้ยจากใบเสนอที่ดีที่สุด ประหยัดได้หลายแสนบาทตลอดอายุสัญญา

ขั้นที่ 5: หาบ้านและนัดชม

ควรดูบ้านอย่างน้อย 5-10 หลังก่อนตัดสินใจ เพื่อให้รู้ราคาตลาดจริงและเปรียบเทียบได้

สิ่งที่ต้องเช็คตอนไปดูบ้าน

โครงสร้าง — รอยร้าว, น้ำรั่ว, เชื้อรา
ระบบไฟฟ้า/ประปา — ทดสอบสวิตช์ทุกจุด, ก๊อกน้ำ, ชักโครก
ทิศทางบ้าน — ทิศเหนือดีสุด (ไม่ร้อน), ทิศใต้มีลม
เสียงรบกวน — ไปดูช่วงเช้า-เย็น-คืน รถติดอย่างไร
น้ำท่วม — ถามเพื่อนบ้าน, ดูประวัติน้ำท่วมปี 2554
สิ่งแวดล้อม — ฝุ่น PM2.5, โรงงาน, สายไฟ, เสาไฟฟ้าแรงสูง

ขั้นที่ 6: เสนอราคาและทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อเจอบ้านที่ถูกใจ ขั้นตอนถัดไปคือ:

การเจรจาราคา

ราคาตั้งมักสูงกว่าราคาที่ผู้ขายรับจริง 5-15% ให้เสนอราคาต่ำกว่า 10-15% ก่อน แล้วเจรจาขึ้นไป

สัญญาจะซื้อจะขาย

เอกสารสำคัญที่ต้องมี:

รายละเอียดทรัพย์สิน (โฉนด, ที่ตั้ง, ขนาด)
ราคาซื้อขาย และวิธีชำระเงิน
กำหนดการโอน (มักให้เวลา 30-90 วันเพื่อขอกู้)
ใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน
เงินมัดจำ (มักเป็น 5-10% ของราคา)
เงื่อนไขกรณีหนึ่งฝ่ายผิดสัญญา

คำเตือน: ห้ามจ่ายเงินมัดจำก่อนเช็คเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ให้นัดเจ้าของทรัพย์ไปเช็คโฉนดพร้อมกัน

ขั้นที่ 7: ขอสินเชื่อจริง (Loan Application)

หลังเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ยื่นขอสินเชื่อจริงทันที เพราะกระบวนการใช้เวลา 30-60 วัน:

ส่งเอกสารให้ธนาคาร
ธนาคารส่งคนประเมินราคาทรัพย์ (7-14 วัน)
พิจารณาอนุมัติ (7-14 วัน)
ออกหนังสือรับรองการอนุมัติ
นัดวันโอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนอง

ขั้นที่ 8: วันโอนกรรมสิทธิ์

วันสำคัญที่คุณเป็นเจ้าของบ้านอย่างเป็นทางการ ที่สำนักงานที่ดิน:

เอกสารที่ต้องเตรียม

บัตรประชาชนตัวจริง + สำเนา
ทะเบียนบ้าน
เช็คจ่ายผู้ขาย (ส่วนต่างจากเงินกู้)
เช็คจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ

ค่าใช้จ่ายวันโอน

รายการ	อัตรา	ผู้จ่าย (ปกติ)
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมิน	แบ่งครึ่ง
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินกู้	ผู้ซื้อ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาซื้อขาย (ถ้าถือน้อยกว่า 5 ปี)	ผู้ขาย
ค่าอากรแสตมป์	0.5% (ถ้าถือมากกว่า 5 ปี)	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณตามระยะเวลาถือ	ผู้ขาย

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย (ควรหลีกเลี่ยง)

จ่ายมัดจำก่อนตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ — มีกรณีโฉนดเก๊หรือถูกจำนำอยู่
ไม่ขอ pre-approval ก่อนเสนอราคา — เสียเวลาและเสียมัดจำถ้ากู้ไม่ผ่าน
รับข้อเสนอจากธนาคารเดียว — เสียดอกเบี้ยหลายแสนบาทตลอดสัญญา
ไม่ตรวจบ้านอย่างละเอียด — หลังโอนไปแล้วซ่อมเอง ผู้ขายไม่รับผิดชอบ
ลืมคำนวณค่าใช้จ่ายแฝง — ค่าโอน, ค่าตกแต่ง, ค่าย้าย
เซ็นสัญญาที่ไม่ชัดเจน — ต้องอ่านทุกบรรทัด โดยเฉพาะเงื่อนไข delay

Timeline สรุป — ซื้อบ้านใช้เวลาเท่าไหร่?

ประเมินกำลังซื้อ + เตรียมเอกสาร: 1-2 สัปดาห์
ขอ pre-approval: 1-2 สัปดาห์
หาบ้าน + ดูบ้าน: 1-3 เดือน
เจรจาและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย: 1-2 สัปดาห์
ยื่นขอสินเชื่อจริง: 30-60 วัน
วันโอน: 1 วัน

รวมประมาณ 3-5 เดือน ตั้งแต่เริ่มหาบ้านจนได้กุญแจ

สรุป + ขั้นตอนต่อไป

ซื้อบ้านเป็นกระบวนการที่ซับซ้อน แต่ไม่ยากเกินความสามารถถ้ามีการเตรียมตัวและทีมงานที่ไว้ใจได้

MyProperty พร้อมดูแลคุณทุกขั้นตอน — จากการเลือกทรัพย์สินที่เหมาะกับงบประมาณ, ประสานงานธนาคารเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด, ตรวจสอบเอกสารทุกฉบับ, และไปโอนกรรมสิทธิ์ร่วมกับคุณที่สำนักงานที่ดิน

เริ่มต้นได้ที่:

บทความที่เกี่ยวข้อง: ซื้อคอนโดสุขุมวิท 2569 คู่มือฉบับสมบูรณ์