ทำไมคำถามนี้สำคัญ

ในกรุงเทพและปริมณฑลปี 2569 คนที่อยากมีบ้านเดี่ยวมีทางเลือกหลักๆ 2 ทาง คือ "สร้างบ้านเอง" (self-build) บนที่ดินที่มีอยู่ หรือ "ซื้อจากโครงการจัดสรร" (developer) ทั้งคู่มีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันมาก และการตัดสินใจผิดอาจหมายถึงเงินหายไปหลายล้านบาท

เปรียบเทียบต้นทุน

รายการ	สร้างเอง	ซื้อจากโครงการ
ที่ดิน 50 ตร.วา (นนทบุรี)	3-5 ล้าน (ซื้อแยก)	รวมในราคาบ้านแล้ว
ค่าก่อสร้าง (150 ตร.ม.)	2.25-3.75 ล้าน (15,000-25,000/ตร.ม.)	—
ค่าออกแบบ/สถาปนิก	150,000-300,000	ฟรี (รวมแล้ว)
ค่าขออนุญาตก่อสร้าง	10,000-30,000	ฟรี
ค่าตกแต่งภายใน	500,000-1,500,000	300,000-800,000 (บางส่วนมีแล้ว)
ค่าระบบ (ไฟ/น้ำ/แอร์)	300,000-600,000	รวมแล้ว (ส่วนใหญ่)
รวมโดยประมาณ	6.2-11.2 ล้าน	8-15 ล้าน

สรุป: สร้างเองถูกกว่า 20-40% ที่ขนาดเท่ากัน แต่ต้องจัดการเอง + เสี่ยงงบบานปลาย

เปรียบเทียบเวลา

สร้างเอง

หาที่ดิน + ซื้อ: 1-6 เดือน
ออกแบบ + ขออนุญาต: 2-4 เดือน
ก่อสร้าง: 6-12 เดือน
ตกแต่ง + ย้ายเข้า: 1-3 เดือน
รวม: 10-25 เดือน

ซื้อจากโครงการ

เลือกโครงการ + เซ็นสัญญา: 1-4 สัปดาห์
ยื่นกู้ + รออนุมัติ: 1-2 เดือน
โอนกรรมสิทธิ์: 1 วัน
ตกแต่งเพิ่ม: 1-2 เดือน
รวม: 2-5 เดือน

ข้อดี-ข้อเสีย สร้างบ้านเอง

ข้อดี

✅ ออกแบบได้ 100% ตามใจ — ทุก ตร.ม. ตรงความต้องการ
✅ เลือกวัสดุเอง — ควบคุมคุณภาพได้
✅ ถูกกว่า 20-40% ที่ขนาดเท่ากัน
✅ ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง (ถ้าไม่อยู่ในหมู่บ้าน)
✅ สร้างบน land ที่คุณเลือกเอง

ข้อเสีย

❌ ใช้เวลานานมาก (10-25 เดือน)
❌ ต้องมีความรู้ด้านก่อสร้างพอสมควร
❌ เสี่ยงงบบานปลาย 10-30%
❌ เสี่ยงผู้รับเหมาทิ้งงาน
❌ ยื่นกู้บ้านยากกว่า (ธนาคารไม่ปล่อยก่อสร้างเอง 100%)
❌ ต้องจัดการเอกสาร อบต./เขต เอง

ข้อดี-ข้อเสีย ซื้อจากโครงการ

ข้อดี

✅ สะดวก — เลือก จ่าย ย้ายเข้า
✅ สินเชื่อง่าย — ธนาคารปล่อยกู้ 80-95%
✅ มีรับประกันโครงสร้าง 5 ปี
✅ โครงสร้างพื้นฐาน (ถนน, ไฟ, ระบายน้ำ) พร้อม
✅ มีส่วนกลาง — สโมสร, สระว่ายน้ำ, รปภ.
✅ Resale ง่ายกว่า (ชื่อโครงการมี brand value)

ข้อเสีย

❌ แพงกว่า 20-40% (margin developer + marketing cost)
❌ เลือกแบบจำกัด — ต่อเติมมีข้อจำกัดจากหมู่บ้าน
❌ ค่าส่วนกลาง 800-3,000 บาท/เดือน ตลอดชีวิต
❌ คุณภาพวัสดุปานกลาง (ต้น่ทุน developer)
❌ ที่ดินเล็กกว่า (developer ต้องแบ่งขาย)

วิธีเลือก — Decision Framework

สร้างเองเหมาะกับ

มีที่ดินอยู่แล้ว (มรดก, ซื้อไว้)
มีงบสด 30%+ ของต้นทุนรวม
มีเวลา 12-24 เดือน
ต้องการบ้านที่ "ออกแบบเฉพาะตัว"
มีคนรู้จักผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้

ซื้อจากโครงการเหมาะกับ

ต้องการย้ายเข้าเร็ว (<6 เดือน)
ต้องการสินเชื่อเต็ม (กู้ 90%+)
ไม่มีที่ดิน
ต้องการส่วนกลาง + ความปลอดภัย
ไม่อยากจัดการเอกสาร/ก่อสร้างเอง

5 เคล็ดลับถ้าตัดสินใจสร้างเอง

จ้างสถาปนิก 150-300K — ได้แบบที่ถูกกฎหมาย + ขออนุญาตง่าย
ทำสัญญาผู้รับเหมาละเอียด — ระบุวัสดุ, timeline, penalty, งวดจ่ายเงิน
เผื่องบ 20% — งบบานปลายเกิดขึ้นกับทุกโครงการสร้างบ้าน
จ้าง inspector — ตรวจแต่ละงวดก่อนจ่ายเงิน (5,000-10,000/ครั้ง)
ดูผลงานเก่า — ไปดูบ้านที่ผู้รับเหมาสร้างจริงอย่างน้อย 3 หลัง

5 เคล็ดลับถ้าตัดสินใจซื้อจากโครงการ

ดูหลายโครงการ — อย่างน้อย 5 โครงการในทำเลเดียวกัน
เลือกบ้านมุม — ได้ที่ดินเยอะกว่า + ลมเข้า 3 ด้าน
เจรจาส่วนลด — developer มักให้ 3-10% ถ้าเป็น last unit หรือจ่ายสด
ดู defect list ให้ละเอียด — ก่อนโอนมีสิทธิ์ขอแก้ไข
ตรวจนิติบุคคล/ค่าส่วนกลาง — ถามลูกบ้านเก่า

สรุป

ทั้งสร้างเองและซื้อจากโครงการมีข้อดีข้อเสียต่างกันชัดเจน สิ่งสำคัญที่สุดคือ "เป้าหมาย + ทรัพยากร" ของคุณ ถ้ามีที่ดิน + เวลา + เงินสด → สร้างเองคุ้มกว่า ถ้าต้องการความสะดวก + สินเชื่อ → ซื้อจากโครงการ

ดูประกาศ: บ้านเดี่ยวทั้งหมด | บ้านในนนทบุรี | ติดต่อทีมงาน