ครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพยังคงฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2568 โดยมีปัจจัยบวกหลายอย่าง ได้แก่ การท่องเที่ยวกลับมาเต็มกำลัง, โครงการรถไฟฟ้าใหม่เปิดให้บริการ (สายสีส้มตะวันออก), และมาตรการรัฐบาลลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ สรุปตัวเลขสำคัญ:
| ตัวชี้วัด | H1/2569 | เปรียบเทียบ H1/2568 |
|---|---|---|
| ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (กทม.+ปริมณฑล) | ~95,000 ยูนิต | +8% |
| ราคาเฉลี่ยคอนโด CBD | ~215,000 บาท/ตร.ม. | +4.2% |
| ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยว กทม. | ~12.5 ล้านบาท | +3.8% |
| อัตราดอกเบี้ยนโยบาย BoT | 2.00% | ลดลง 0.25% |
| Supply คอนโดเปิดใหม่ | ~25,000 ยูนิต | -5% |
| Unsold inventory | ~180,000 ยูนิต | ทรงตัว |
คาดราคาเพิ่ม 3-5% — demand จาก expat + นักลงทุนต่างชาติยังแข็งแกร่ง supply ใหม่ลดลง developer ระวังเปิดโครงการใหม่มากขึ้น ทำให้ราคา resale ขยับขึ้น
คาดราคาเพิ่ม 1-3% — ยังมี inventory ค้างสต็อกมาก โดยเฉพาะ studio ขนาดเล็ก (<25 ตร.ม.) ที่ yield ต่ำ การแข่งขันสูง
คาดราคาเพิ่ม 4-6% — ดีมานด์สูงมาก โดยเฉพาะบ้านหลังแรกในย่าน BTS/MRT ใหม่ (สายสีส้ม, สายสีเหลือง) supply จำกัดเพราะที่ดินหายาก
คาดราคาเพิ่ม 2-4% — ยังเป็นตลาดที่เข้าถึงได้สำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ โครงการใหม่เปิดมากในบางใหญ่, รังสิต, ลำลูกกา
คาดราคาเพิ่ม 5-10% — ที่ดินในเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ราคาพุ่ง โดยเฉพาะแนวสายสีส้มฝั่งตะวันตก (บางขุนนนท์ - ตลิ่งชัน) และสายสีชมพู (แคราย - มีนบุรี)
คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในช่วง Q1/2569 เหลือ 2.00% ตลาดคาดว่าอาจลดอีก 0.25% ในช่วง Q3/2569 ถ้าเศรษฐกิจชะลอ
ผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้าน:
สถานี: บางขุนนนท์, ศิริราช, ท่าพระ → ราคายังไม่ปรับขึ้นเต็มที่ ซื้อก่อนเปิดให้บริการจริง = capital gain 15-30%
กรุงเทพฝั่งตะวันตกกำลังพัฒนาเร็วมาก ถนนใหม่ + ทางด่วน + MRT สายสีส้ม = ราคาที่ดินพุ่ง
ราคา 3-5 ล้าน yield 5-7% เหมาะ first-time investor ที่งบจำกัด
สมุทรปราการ (ปากน้ำ, เคหะฯ, สำโรง) ราคา 60,000-90,000 บาท/ตร.ม. yield 5-6% กลุ่มเช่าคือ factory worker + airport staff
ยังซื้อได้ราคาเริ่มต้น — พอรถไฟฟ้าเปิดจริงราคาจะเพิ่ม 2-3 เท่า (based on historical data สายสีม่วง)
ครึ่งปีหลัง 2569 ถือว่าเป็นจังหวะที่ดี — ดอกเบี้ยต่ำสุดในรอบ 2 ปี, ราคายังไม่พุ่งรุนแรง, มาตรการรัฐยังมีอยู่ ถ้ารอปี 2570 อาจเจอราคาสูงขึ้นอีก 5-8%
ขึ้นกับเป้าหมาย — คอนโดดีสำหรับ yield ระยะสั้น + liquidity, บ้านเดี่ยวดีสำหรับ capital gain ระยะยาว + อยู่อาศัยจริง
ไม่น่าจะลง — ต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างยังเพิ่มทุกปี ในกรุงเทพราคาอสังหาไม่เคยลงอย่างมีนัยสำคัญแม้ในช่วงวิกฤต เพียงแต่ "อัตราการเพิ่มขึ้น" อาจชะลอ
ครึ่งปีหลัง 2569 เป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้ซื้อบ้าน — ดอกเบี้ยต่ำ ราคายังไม่แพงเกิน และมีตัวเลือกมาก โฟกัสที่ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ และหลีกเลี่ยง over-supply ย่านชานเมือง
สนใจซื้ออสังหาในกรุงเทพ? ดูประกาศทั้งหมด หรือ ติดต่อทีมงาน MyProperty ให้คำแนะนำเฉพาะตัวฟรี
บทความที่เกี่ยวข้อง: ซื้อคอนโดสุขุมวิท 2569 | คอนโดหรือบ้านเดี่ยว
Was this article helpful?
Hand-picked listings related to this article
Market InsightsJuly closed the first full month of H2 with the same paradox: soft buying, strong renting, and developers quietly repricing. The month's signals, what they mean for buyers, sellers and landlords, and the setup into Q4.
Market InsightsTighter mortgages, mobile careers and changed attitudes are pushing Bangkok into a renter's decade. Where demand concentrates, what tenants now pay for, and how landlords should position price, product and contracts.
Market InsightsChiang Mai offers Bangkok-quality living at half the price, powered by students, digital nomads and retirees. Zone-by-zone prices, rental yields, and the two risks buyers must respect.
