Airbnb vs Monthly Rental — Which Earns More from Your Condo in 2026?

Key Takeaways

• Airbnb ให้ revenue สูงกว่า 2-3 เท่า แต่ค่าใช้จ่ายสูงกว่า 3-5 เท่า — Net yield ต่างกันแค่ 1-3%
• เช่ารายเดือน passive income จริง — ไม่ต้องจัดการรายวัน
• กฎหมายไทย: Airbnb (เช่ารายวัน) ผิดกฎหมายถ้าไม่มี Hotel License

ทำไมคำถามนี้สำคัญ

เจ้าของคอนโดในกรุงเทพหลายคนถามว่า "ปล่อยเช่าใน Airbnb ได้เงินเยอะกว่าจริงไหม?" คำตอบคือ "ได้เยอะกว่า แต่ไม่ใช่ทุกกรณี" — ต้องดูที่ net income หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด และความเสี่ยงทางกฎหมาย

เปรียบเทียบตัวเลขจริง — คอนโด 35 ตร.ม. ราคา 5 ล้านบาท

รายการ	Airbnb (รายวัน)	เช่ารายเดือน
ค่าเช่า	2,000 บาท/คืน	18,000 บาท/เดือน
Occupancy	65% (237 คืน/ปี)	95% (11.4 เดือน/ปี)
Revenue ต่อปี	474,000 บาท	205,200 บาท
ค่าทำความสะอาด	-71,100 (300×237)	-12,000 (ปีละ 1 ครั้ง)
ค่าแพลตฟอร์ม (3% Airbnb)	-14,220	0
ค่าน้ำ-ไฟ	-36,000	ผู้เช่าจ่าย
ค่าซ่อมบำรุง (furniture เปลี่ยนบ่อย)	-40,000	-10,000
ค่า supplies (สบู่, กระดาษ, ฯลฯ)	-24,000	0
ค่า agent/management (ถ้าจ้าง 20%)	-94,800	-20,520 (1 เดือน agent fee)
ค่าส่วนกลาง	-30,000	-30,000
ภาษีรายได้ (ประมาณ)	-35,000	-15,000
Net Income	128,880 บาท/ปี	117,680 บาท/ปี
Net Yield	2.6%	2.4%

สรุป: Revenue Airbnb สูงกว่า 2.3 เท่า แต่ net yield ต่างกันแค่ 0.2% — แลกกับเวลาและความเสี่ยง

กฎหมาย — ข้อสำคัญที่ห้ามลืม

เช่ารายวัน (Airbnb) — ผิดกฎหมายถ้าไม่มี Hotel License

พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547: ที่พักที่ให้เช่ารายวันถือเป็น "โรงแรม" ต้องมีใบอนุญาต
คอนโดส่วนใหญ่ ไม่มี Hotel License — ปล่อยเช่ารายวันจึงผิดกฎหมาย
ค่าปรับ: สูงสุด 20,000 บาท + ปรับรายวัน 10,000 บาท
นิติบุคคลสามารถฟ้องเจ้าของห้อง → ถูกบังคับหยุด

เช่ารายเดือน — ถูกกฎหมาย 100%

สัญญาเช่า 1 เดือนขึ้นไป = ไม่ต้องมี Hotel License
แจ้งภาษีเงินได้จากค่าเช่าปกติ
ไม่ต้องขอใบอนุญาตพิเศษ

เมื่อไหร่ที่ Airbnb คุ้มกว่าจริง

✅ คอนโดอยู่ในทำเลท่องเที่ยว (เยาวราช, ข้าวสาร, ริเวอร์ไซด์)
✅ ห้องตกแต่งสวย + unique — ค่าเช่ารายคืน 3,000+ บาท
✅ Occupancy 75%+ ตลอดปี
✅ คุณจัดการเอง (ไม่จ้าง agent 20%)
✅ อาคารไม่ห้าม/นิติไม่เข้มงวด (ความเสี่ยงยังอยู่)

เมื่อไหร่ที่เช่ารายเดือนคุ้มกว่า

✅ คอนโดในทำเลอยู่อาศัย (ไม่ใช่ท่องเที่ยว)
✅ ต้องการ passive income จริงๆ — ไม่ต้องจัดการรายวัน
✅ นิติบุคคลห้ามเช่ารายวัน
✅ ไม่อยากเสี่ยงกฎหมาย
✅ ห้องเปล่า/ตกแต่งไม่มาก — ผู้เช่ารายเดือนเอาของมาเอง

ทางเลือกที่ 3 — เช่ารายสัปดาห์ / Serviced Apartment

สัญญาเช่า 7-29 วัน อยู่ในพื้นที่สีเทา — บางคนใช้สัญญาเช่า 30 วันแต่ให้ checkout ก่อน เป็น "loophole" ที่ยังใช้กันแต่ไม่ชัดเจนว่าจะโดนลงโทษหรือไม่ในอนาคต

เคล็ดลับเพิ่ม Yield — ทั้ง 2 แบบ

Airbnb

ตกแต่งแบบ "Instagrammable" — เพิ่มค่าเช่า 30-50%
ถ่ายรูปมืออาชีพ — listing ดี = booking เพิ่ม 40%
ราคา dynamic pricing ตามฤดูกาล
ตอบกลับ guest ภายใน 1 ชม. — อันดับขึ้น

เช่ารายเดือน

ตกแต่ง fully-furnished — ค่าเช่าเพิ่ม 20-40%
ลง listing ใน Hipflat, DDProperty, MyProperty
ตั้งราคาตลาด — อย่าตั้งสูงกว่าตลาด >10%
ดูแลผู้เช่าดี — ผู้เช่าต่อสัญญา = ลด vacancy

สรุป — ควรเลือกแบบไหน?

เงื่อนไข	เลือก
ต้องการ passive income จริงๆ	🏠 เช่ารายเดือน
คอนโดในทำเลท่องเที่ยว	🏨 Airbnb (ถ้าถูกกฎหมาย)
ไม่อยากเสี่ยงกฎหมาย	🏠 เช่ารายเดือน
มีเวลาจัดการ host	🏨 Airbnb
ห้องตกแต่งสวยมาก	🏨 Airbnb
ห้องเปล่า/ไม่ค่อยตกแต่ง	🏠 เช่ารายเดือน